Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Рента — сделка, при которой одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Например, вложив в банк пять миллионов рублей, вырученные от продажи ненужной вам жилплощади, вы будете раз в месяц получать проценты с вклада и не знать никаких бед.

Пожизненное содержание с иждивением — сделка, при которой один гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность другого гражданина (или организации) — плательщика ренты, а тот обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Бабушка, которая от безысходности отправляется в дом престарелых, разрешая этому дому пользоваться ее недвижимостью в обмен на тарелку жидкого супа и ворчание санитарки, заключает именно такую сделку…

Безвозмездное пользование — сделка, при которой одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Выручая соседку комнатой с телевизором и пылесосом на время приезда ее деревенских родственников, вы говорите ей напутственно: «Только ничего не поломайте, Марья Петровна», и совершаете сделку безвозмездного пользования.

Мена — сделка, при которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой, не совершая при этом денежных операций: если я меняю квартирку на фешенебельной Галерной на халупу в окраинной Сосновке — это мена, а если я продаю квартирку на Галерной и на эти деньги приобретаю сдуру халупу в Сосновке — это купля-продажа.

Дарение — сделка, при которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность вещь или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Проще говоря, если я, утратив остатки разума, зову нотариуса и пишу дарственную на мою квартиру соседу-алкоголику, — это дарение, и неважно, что жить мне теперь на улице, потому что подарив недвижимость, я все права на нее потеряла.

В этой книге я обращу ваше внимание на все эти сделки, за исключением, пожалуй, безвозмездного пользования. В наше время это явление малораспространенное в сфере недвижимости, чаще всего практикуется среди родственников или очень близких друзей. Зачем мне вмешиваться в ваши родственные отношения?

Что такое государственная регистрация

Особенность сделок по недвижимости заключается в том, что эта недвижимость переходит не просто из рук в руки, а в подавляющем большинстве случаев — от собственника к собственнику (исключая аренду). Но это совсем не означает, что приобретатель недвижимости автоматически становится собственником! Не-ет! Пока он не зарегистрировал у государства свои права на приобретенную собственность, он собственником не считается. Он может и деньги заплатить, и даже мебель перевезти, и новоселье справить, но пока не получил от государственного органа регистрационного номера, никакой он не собственник. Нет у него права на эту собственность.

Государство неплохо устроилось: всякую сделку оно обязано регистрировать, а потом еще и права по сделке — тоже регистрировать. Если учесть, сколько сделок (и не только по недвижимости) граждане осуществляют ежедневно по всей стране, то прокорм чиновникам обеспечен.

Недаром деятельность по государственной регистрации регламентирована государством замечательно: это длинный, дотошный и постоянно обновляющийся законодательный акт — Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Каждый год в него вносятся изменения и дополнения. К этому закону прилагается Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (тоже постоянно обновляющееся).