Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Все свои действия участник сделки может вести лично, а может и по доверенности. Доверенным лицом может выступать родственник, друг, просто хороший человек, единственное условие — чтобы вы ему действительно доверяли. Доверить можно как осуществление отдельных действий, так и абсолютно все свои действия (в последнем случае это называется генеральной доверенностью), как конкретному лицу, так и какой-то фирме (юридическому лицу). Того, кто доверяет свои действия, юристы называют доверителем, а тот, кто исполняет за вас вашу работу, называется уполномоченным представителем, или посредником. Уполномоченный представитель, или посредник, может что-то делать за вас, только имея соответствующий удостоверяющий вашу волю документ — доверенность. Нет такого документа — ничего за вас он делать не имеет права.

Доверенность предполагает, что уполномоченное вами лицо имеет право принимать решения согласно вашей воле, вести переговоры, заключать договоры и подписывать за вас документы. Последнее должно быть обязательно указано в доверенности (доверенность с правом подписи).

Уполномоченное лицо не имеет права вести переговоры или совершать какие-то действия от вашего имени, но в свою пользу или к своей выгоде. Если это хороший друг, он будет работать на вас бесплатно. Если это нанятое вами уполномоченное лицо или фирма, то вы должны оплачивать их услуги. В зависимости от того, какие действия необходимо совершить, устанавливается и гонорар. Одно дело отнести документы по указанному адресу и получить печать, совсем другое — выстроить схему организации покупки недвижимости, провести переговоры с продавцом, отсмотреть квартиры, выставленные на продажу и т. п. Чем больше самостоятельности должен проявить ваш представитель, отстаивая ваши интересы, тем выше и его гонорар.

Но мой вам совет: ответственные действия совершайте самостоятельно. Тогда хотя бы не будет повода винить в неосмотрительности кого-то другого, особенно если этот «другой» — ваш родственник или друг. Я знаю немало случаев, когда после заключения не самой удачной сделки лучшие друзья становились бывшими друзьями. А вся вина друга-страдальца в том состояла, что он плохо знал законы, был не слишком внимателен и не пытался вычитывать в договорах некоторые «двойные» положения, умело спрятанные составителями-юристами среди массы не вызывающей подозрения информации.

Контролируйте ход сделки сами. Не доверяйте этого никому.

А если без доверенности никак? Если вы инвалид и не можете выйти из дома? Тогда наймите проверенную временем посредническую фирму. И снова: контролируйте действия этой фирмы, требуйте отчета каждый день, звонков, если требуется ваше согласие на что-то, демонстрации вам документов, которые должны быть подписаны, то есть контролируйте все. Только тогда, если результат окажется не тем, на который вы рассчитывали, вы сможете сказать: я сделал все, что мог. И это будет совершеннейшей правдой.

Законодательные акты и федеральные законы

ГК РФ о праве собственности

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ГК РФ о недействительности сделки

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.