Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Ипотека — это просто и даже очень просто. Гражданин, желающий заключить договор ипотеки, приходит в кредитное учреждение с заявлением и документами, подтверждающими его право собственности на недвижимость, с учетом, что эта недвижимость принадлежит ему полностью или в определенной доле (если он владеет долей в общей собственности). Кредитное учреждение подписывает с ним соглашение о принятии данной недвижимости в залог обеспечения денежного обязательства на определенный срок. Обычно народ недооценивает значения своего поступка. Как только имущество попадает в залог под исполнение обязательства, обязательство должно быть исполнено, иначе должник теряет право собственности на свою недвижимость.

По существующему законодательству «залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя», а само «имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании». Вот день назад вы были собственником своей маломерной квартирки, а после оформления договора никакой вы не собственник, и если не будете своевременно платить, то можете о ней забыть: владельцем вашей квартирки отныне является кредитное учреждение, и будет оно вами владеть до тех пор, пока вы не заплатите ему последнюю копейку.

Для получения ипотечного кредита можно использовать, согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ, любой полновесный залог — земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если вкладывается совместная собственность без выделения доли, требуется письменное согласие всех собственников (и это может стать серьезным препятствием для реализации ваших ипотечных намерений — возможно, далеко не все ваши близкие, совместно с вами владеющие недвижимостью, разделят ваш оптимизм). И то правда, рисуя радужные перспективы переселения из своей халупки в современные хоромы, должники как-то забывают, что оплачивать новую жизнь в раю придется по адским расценкам и адское число лет. Между прочим, испортить жизнь вы можете не только себе, но и третьим лицам, если заложили земельный участок, на котором находятся постройки третьих лиц, — по закону ваш кредитор принимает на себя все права, которыми обладали вы относительно этих третьих лиц. А уж он-то свои права знает…

Кажущаяся простота взятия ипотечного кредита выливается затем в большие жизненные сложности: для того, чтобы платить по кредиту, необходимо получать гарантированно высокую зарплату в течение очень длительного времени. И не многие могут похвастаться стопроцентной уверенностью в данном вопросе — и рады бы, но жизненные обстоятельства оказываются иногда удручающими (потеря высокооплачиваемой работы, болезнь, инвалидность). И вот тогда наступает расплата. Сначала она наступает в виде штрафных санкций, затем — в виде отъема не принадлежащей вам уже по закону (вспомните договор — вы же его сами подписали, никто с пистолетом над ухом не стоял!) залоговой собственности.

Квартира с молотка

Я бы советовала прежде, чем влезать в ипотеку, медленно и по слогам прочитать в Законе «Об ипотеке» все, что касается последствий неуплаты. Все остальное — это так, государственная лирика. Раздел об ответственности должника — вот суровая гражданская правда.