ОАЭ. Юридический путеводитель

– характеристики объекта недвижимости.

Таким образом, действительность данных по недвижимому имуществу можно подтвердить, запросив у продавца Title deed. Если вы находитесь в Дубае, проверить действительность можно также через приложение Dubai REST, которое содержит всю информацию об объектах недвижимости на территории этого эмирата.

Из Title deed также будет понятно, сколько собственников у выбранного вами объекта недвижимости, какая доля владения приходится на каждого из них, а также кем являются собственники (это могут быть как физические, так и юридические лица).

Процесс оформления купли-продажи недвижимости в каждом конкретном случае будет иметь свои особенности. Если собственником является юридическое лицо, необходимо убедиться, что тот, кто представляет интересы продавца, уполномочен на это на законных основаниях.

Следующим важным этапом является получение информации об обязательствах продавца, связанных с недвижимостью. Это может быть залог, невыплаченные сборы за различные услуги или наличие арендаторов, с которыми заключен договор на долгосрочную аренду. Для покупателя важно включить эту информацию в договор купли-продажи.

После сбора необходимой информации о недвижимости и согласия сторон на сделку составляется договор купли-продажи с указанием в нем всех существенных условий:

– характеристик объекта недвижимости, а также информации о наличии или отсутствии у продавца каких-либо обязательств;

– способа оплаты. Это может быть ипотека, банковский перевод или наличные денежные средства. В каждом конкретном случае нужно подготовить соответствующие документы для правильного расчета между сторонами и документального подтверждения такого расчета. Как правило, в этом помогают риелторские компании, которые выступают посредниками;

– условий передачи недвижимости. В большинстве эмиратов комиссия за передачу собственности составляет 4 %, при этом не всегда указывается, делится ли такая комиссия между продавцом и покупателем или кто-то один из них должен ее уплатить. Следовательно, этот вопрос следует согласовать до того, как стороны выйдут на сделку;

– особых условий совершения сделки. Когда вы, например, хотите приобрести недвижимость только в случае получения ипотеки, то очень важно указать, что она является условием для покупки недвижимости;

– штрафных санкций за отказ от сделки и условий разрешения споров. Важно конкретно указать, какие причины будут считаться уважительными при отказе покупателя от сделки. Например, для вас может быть важно, чтобы сделка состоялась в определенный день или чтобы до передачи вам недвижимости продавцом были устранены определенные недостатки. Таким образом, нарушение данного условия договора купли-продажи продавцом будет являться для вас основанием для отказа от сделки без уплаты штрафных санкций. Также должен быть установлен порядок разрешения споров с указанием того, где это должно происходить (в местных судах или через арбитраж), каковы основания для подачи иска и кто потенциально должен оплачивать сборы, связанные с разрешением спора в суде.

Обратите внимание, что эмиратом может быть установлена стандартная форма договора, которую необходимо использовать. При этом в такие формы допускается вносить изменения в зависимости от особенностей сделки. В Дубае, например, законодательством установлены несколько форм договоров. Форма F – это типовой договор, регулирующий сделку между продавцом и покупателем, форма А регулирует отношения между продавцом и брокером, а форма В – между покупателем и брокером.

Если в вашей сделке участвуют брокеры, то необходимо до начала оказания ими услуг проверить наличие надлежащей лицензии на осуществление ими своей деятельности. Когда брокер является представителем продавца, проверьте у него наличие не только лицензии, но и доверенности на представление интересов продавца на всех этапах сделки. Также брокеры, как правило, просят оплатить свои услуги до передачи недвижимости, а именно в момент подписания договора купли-продажи. Рекомендуется отложить выплаты брокерам до фактической передачи недвижимого имущества и произвести расчеты со всеми сторонами сделки именно в день передачи недвижимости. Тогда риски срыва сделки и потери денежных средств будут минимальными.

Имейте в виду, что участие в сделке брокеров не является обязательным ни для одной из сторон.