ОАЭ. Юридический путеводитель

Важным моментом является наличие депозита при заключении сделки. На сегодняшний день требования о его внесении в обязательном порядке при покупке недвижимости в законодательстве нет. По обычаям, сложившимся в ОАЭ, внесение депозита предполагается, однако это в любом случае необходимо решать путем переговоров. Продавец, как правило, хочет иметь определенные гарантии. При внесении депозита пропишите все детали в договоре купли-продажи: сумму депозита, в какой форме он будет выдан, кто должен держать депозит и на каких условиях он может быть использован (в частности, в случае возникновения каких-либо споров между продавцом и покупателем).

Также помните, что передача недвижимости должна быть обязательно оформлена документально актом приема-передачи. В нем отражается перечень всего, что продавец передает покупателю на основании договора купли-продажи: ключи от квартиры/помещения, карты доступа, деньги в счет возмещения за неоплаченные на момент передачи услуги и пр. Документ о праве собственности покупателю выдается в день передачи недвижимости.

В процессе продажи недвижимого имущества возникают, по сути, все те же вопросы, которые существуют при его покупке, только в данном случае вы выступаете в качестве продавца, а не покупателя. Вам как продавцу необходимо:

– предоставить действующий на дату заключения сделки Title deed (правоустанавливающий документ на недвижимость);

– выяснить, кто является покупателем (физическое либо юридическое лицо) и каково количество покупателей, так как от этого будет зависеть процесс оформления сделки;

– заранее согласовать стоимость вашей недвижимости с покупателем (покупателями) и утвердить способ оплаты (наличные, безналичные деньги или ипотека);

– согласовать с покупателем оплату услуг брокеров (представителей) при их участии и оплату всех комиссий и сборов в связи с заключением сделки;

– согласовать с покупателем наличие или отсутствие депозита, а при его наличии заранее установить размер и порядок его возврата;

– предоставить информацию об обязательствах относительно продаваемой недвижимости (залог, задолженности по оплате услуг и пр.) или об отсутствии таковых;

– согласовать с покупателем и прописать в договоре купли-продажи все интересующие условия: дату передачи недвижимости, условия для отказа от совершения сделки, порядок разрешения споров и пр.

Если ваша недвижимость приобретена с использованием ипотеки, то вам заранее необходимо выяснить в банке условия ее погашения. Вы также должны узнать о процессе проведения платежа при передаче собственности и о необходимых документах в связи с этим.

Имейте в виду, что, если ваша недвижимость сдается в аренду, вы обязаны уведомить арендатора о необходимости освобождения собственности на том основании, что она будет продана, за 12 месяцев. Такие сделки с недвижимостью, как купля или продажа, подразумевающие смену собственника, в обязательном порядке должны быть зарегистрированы. В Дубае, например, земельным департаментом ведется специальный реестр недвижимости. Отсутствие регистрации передачи недвижимости и смены собственника влечет за собой недействительность сделки. Каждый эмират самостоятельно устанавливает размеры сборов за регистрацию недвижимости, а также процедуры, регулирующие процесс передачи права собственности.

Объекты недвижимости, находящиеся на стадии строительства, также должны быть зарегистрированы. Если вы приобретаете такую собственность, то вам будет выдан соответствующий документ о том, что она принадлежит вам. По завершении строительства вы сможете зарегистрировать свое недвижимое имущество после подтверждения уплаты его полной стоимости.

Законом урегулированы вопросы, связанные с расторжением договора купли-продажи строящейся недвижимости в случае неисполнения сторонами условий сделки.

Если вы приобретаете недвижимость на стадии строительства, вам необходимо проверить следующее[4]:

– регистрацию проекта застройки в Агентстве по регулированию недвижимости (RERA);

– наличие депозитного счета;

– процент завершения проекта недвижимости и ожидаемую дату такого завершения;

– регистрацию разработчика проекта в RERA;

– право владения застройщиком землей или наличие соглашения о застройке между владельцем земли и застройщиком;

– наличие у застройщика необходимых разрешений, в том числе разрешения земельного департамента Дубая и RERA на реализацию недвижимости данного проекта застройки.