Организация бизнеса с нуля. С чего начать и как преуспеть

Пример

ООО «Алина-45» заключило договор аренды с 000 «Алина-46» и предоставило последнему помещение площадью 111 квадратных метров. В договоре, заключенном между сторонами, был указан адрес здания, в котором располагалось помещение. Иная информация, позволяющая с точностью определить объект договора, отсутствовала.

В дальнейшем вместо оговоренных 111 квадратных метров 000 «Алина-46» было предоставлено помещение площадью 77 квадратных метров.

Арендатор обратился в суд за защитой своих прав. Но суд отказал арендатору в защите его интересов, признав заключенный между сторонами договор недействительным. Поводом для этого решения суда послужило то, что в договоре не было характеристик передаваемого в аренду помещения, а также технической документации на него. А значит, из заключенного договора невозможно определить, какое именно помещение предполагалось передать арендатору. Поэтому в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ суд признал данный договор недействительным.

Если в договоре аренды нежилого помещения отсутствуют размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы, то договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий. Данное требование отличает договор аренды нежилого помещения от общих правил об аренде.

Согласно общим правилам об аренде в случаях, когда в договоре аренды не определены размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В ст. 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, но не предусмотрено каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и срока внесения арендных платежей.

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателем является собственник имущества. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Соответственно арендатором является лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество для ведения своей предпринимательской и иной, не запрещенной законом, деятельности и платит за это арендную плату.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенный на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Причем согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. А в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

А в соответствии с ГК РФ, данным Законом и другими законодательными актами Российской Федерации была утверждена Инструкция «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135).

Данная Инструкция регулирует вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменения, прекращения и расторжения договоров аренды.