Организация бизнеса с нуля. С чего начать и как преуспеть

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) (например, постановление ФАС Уральского округа от 12 ноября 2008 г. № Ф09-8365/08-С6 по делу № А07-787/08).

В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.

Разделом II вышеназванной Инструкции установлены особенности представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в ЕГРП. При проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать, например, следующие положения законодательства Российской Федерации:

– договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 651 ГК РФ);

– в договоре аренды должны быть указаны данные, которые определенно позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (постановления ФАС Московского округа от 30 сентября 2008 г. № КГ-А40/7700-08 по делу № А40-1269/08-94-10; ФАС Уральского округа от 11 марта 2008 г. № Ф09-420/08-С6 по делу № А60-10994/2007).

В отсутствие этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При этом даже в отсутствие индивидуализирующих признаков предмета аренды в тексте договора, но указании конкретных помещений в приложении к нему и свидетельстве о государственной регистрации права отсутствуют основания считать договор незаключенным ввиду неопределенности объекта (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 мая 2006 г. № Ф08-1831/2006 по делу № А77-67/2005);

– договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды недвижимого имущества договором не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

– если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора в отсутствие возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ);

– аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. А если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более пяти рабочих дней со дня государственной регистрации он должен быть уведомлен об этом в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ, если в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, как уже было отмечено, прилагаются кадастровые паспорта с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (постановление ФАС Поволжского округа от 18 января 2005 г. № А55-9265/2003-42).

При регистрации договора аренды нежилых помещений в одном здании не требуется представление технического паспорта на все домовладение, состоящее из нескольких зданий, а кадастровый номер помещения не обязательно должен совпадать с кадастровым номером здания (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 марта 2007 г. по делу № А82-4627/2006-35).

ШАГ 4. ВЫБОР СИСТЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Действующее налоговое законодательство позволяет налогоплательщику в некоторых случаях значительно уменьшить сумму уплачиваемых налогов путем грамотного выбора режима налогообложения.

Выделяют общий режим налогообложения и специальные налоговые режимы, которые следует отличать от льготных режимов.

При применении общего режима налогообложения налоги уплачиваются в общем порядке.

Использование специальных режимов заменяет уплату нескольких налогов уплатой единого налога, размер которого рассчитывается в специальном порядке.