Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

1. Прежде всего следует найти подходящий банк или банки, рассмотреть предлагаемые ипотечные программы.

2. Согласно требованиям выбранного банка нужно собрать пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность, и подать их в банк.

3. Если документы удовлетворяют требованиям банка, он дает свое согласие на выдачу вам в кредит определенной суммы денег.

4. Теперь, зная, на какую сумму кредита рассчитывать, какие ограничения существуют у банка на подбор недвижимости, вы можете заняться поиском квартиры.

5. Та квартира, которую вы хотите купить при помощи ипотечного кредита, проходит предварительную экспертизу.

6. Если экспертиза удовлетворила банк, вы вносите за нее аванс.

7. Далее происходит полная проверка и юридическая экспертиза, оценка, обязательное страхование от возможного ущерба и утраты права собственности, а также страхование вашей жизни и трудоспособности (как заемщика).

8. Потом необходимо подписать кредитный договор с банком, договор купли-продажи и подать документы на регистрацию.

9. Когда все документы зарегистрированы, вам нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

Необходимо планировать и рассчитывать свои действия. Никогда не следует поддаваться ажиотажу или видеть будущее в розовых тонах.

Что нужно продумать, прежде чем делать такой ответственный шаг:

1. Всегда учитывайте не максимальный свой доход, а минимальный, чтобы потом не остаться у разбитого корыта. Более того, предполагая очень долгое время отдавать большую часть заработка за кредит на жилье, вы не будете иметь возможность начать еще какой-то «проект», например, купить автомобиль или родить ребенка. К сожалению, люди не всегда реально смотрят на вещи и забывают, что с получением квартиры возникает необходимость ее ремонта, покупки новой мебели и т. д.

2. Стоимость квартиры, на которую вы можете претендовать, разумеется, зависит от суммы полученного кредита. А это определяется и вашей платежеспособностью, и выбором банка и ипотечной программы. Поэтому нужно отдавать предпочтение не только самому выгодному «проценту», но и стабильности выбранного банка, программе, которая действует уже несколько лет и т. д.

3. Узнайте цены на квартиры, подобные той, которая нужна вам. Посчитайте, сколько вы переплатите. Устроит ли вас такая сумма?

4. Помните о том, что банк не даст кредит на приобретение жилья, идущего под снос, расселение и реконструкцию, нуждающегося в капитальном ремонте. То есть вам не стоит надеяться на то, что вы сможете приобрести дешевую квартиру в «хрущевке». И хотя закон РФ не определяет круг ограничений на вторичном рынке для сделок с привлечением ипотечных средств, список таких ограничений для ипотечной сделки вносят страховые компании и банки, которые выдают кредитные средства.

Итак, уже было упомянуто, что список ограничений для ипотечной сделки вносят страховые компании и банки, снимая, тем самым, с себя риски, при которых сделка по ипотеке может быть признана недействительной или ничтожной. Поэтому прежде чем искать квартиру, нужно ознакомиться с перечнем требований к приобретаемой недвижимости того или иного банка. Давайте более подробно поговорим о квартирах, которые вам не стоит рассматривать, выбирая жилье для покупки в кредит:

а) дома, которые подлежат сносу или реконструкции с отселением;

б) квартиры, в которых имеются незарегистрированные перепланировки;

в) если имеется нарушение при оформлении права собственности прав;

г) если от имени собственника выступает лицо по доверенности (банки хотят видеть на сделке собственника).

Подобрать квартиру в соответствии со своими желаниями окажется сложно. То, что предложат вам, скорее всего, не вызовет энтузиазма, если, конечно, вы не мечтаете приобрести «хоть что-то приличное» вместо коммуналки. Потребуется большее количество времени для поисков подходящего вам варианта.

Помимо отказа выдать кредит на недорогое или старое жилье, страховщики выдвигают строгие требования по наличию коммуникаций, горячей воды, электричества, газа, возможным перепланировкам. Но даже если подходящий вариант подобран, и вы подписали с продавцом договор о покупке квартиры, опротестовать эту операцию может страховая компания на основе претензий по частоте перехода права собственности на квартиру, прописки в ней несовершеннолетних, недееспособных, осужденных и т. д.

При отказе в страховании заемщик теряет деньги, заплаченные за оценку недвижимости, а также, возможно, сумму залога агентству ипотечного кредитования 1–3% от суммы кредита. Во избежание таких результатов следует с первого дня поиска квартиры осведомиться у банка, риэлторов и страховщиков о требованиях, предъявляемых к квартире, и искать устраивающий вас вариант в пределах этих запросов.