Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

– определение предмета договора купли-продажи – он должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору. Они включают и сведения, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (как правило, если продается квартира, то указывается точный адрес ее расположения в соответствии с правоустанавливающими документами, метраж в соответствии с документами БТИ; если комната – ее номер и жилая площадь по данным БТИ);

– цена жилого помещения (она указывается по соглашению сторон, в принципе, законодательство не ограничивает стороны договора в ее определении).

В соответствии со ст. 131, 164, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи и переход права собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы – только с момента такой регистрации договор будет считаться заключенным.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Стороне, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, придется возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

После государственной регистрации новый собственник получает зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права, подтверждающее его право собственности.

Но это не все. Остается еще основная обязанность продавца и покупателя по договору – передать недвижимость. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество, соответственно, договор не может считаться исполненным. Это значит, что только после подписания акта передачи недвижимости покупатель вправе считать себя полноправным собственником, у которого есть права и обязанности в отношении купленного жилого помещения.

Если при продаже своей квартиры вы не согласны с ценой, которую вам называет риэлтор, можно настоять на своей стоимости. Только в случае нереальной цены вам придется компенсировать стоимость рекламы вашей квартиры в СМИ.

Так же частым является вопрос о возможности продажи неприватизированной квартиры. Вы не можете продать ее, поскольку неприватизированная жилплощадь находится в собственности государства или муниципального образования (города). А вы – наниматель (на основании договора найма, заключённого с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики города). Согласно ст. 50—54 ЖК РСФСР, вам предоставляется право только пользоваться квартирой, то есть проживать в ней (лично или с членами вашей семьи), либо обменять ее на иное жилое помещение на основании ст. 67 Жилищного кодекса. Кстати, при обмене неприватизированной квартиры на частную вы автоматически становитесь собственником последней. Это дает вам право распоряжаться новым жильем по собственному усмотрению.

Документы, необходимые для оформления разрешения на совершение сделки с недвижимостью, в случае, если ее часть принадлежит несовершеннолетним:

Вам понадобятся:

– нотариальный запрос на совершение сделки (требуется даже в том случае, если сделку предполагается оформлять в простой письменной форме);

– заявление от отца и матери ребенка на совершение сделки с недвижимостью (с указанием их фамилий, имен, отчеств, паспортных данных, а также полного адреса, номеров телефонов). Даже если родители в разводе, требуется личное присутствие или нотариально заверенное согласие того родителя, который не может присутствовать лично;

– заявление от ребенка, которому исполнилось 14 лет (в некоторых случаях требуется и от детей, которым уже исполнилось 10 лет);

– нотариально заверенное согласие продавцов квартиры, которая приобретается в альтернативу (по требованию специалиста органов опеки);

– паспорта матери и отца, а также детей, достигших 14-летнего возраста (оригиналы и копии);

– свидетельства о рождении детей (оригинал и копия);

– правоустанавливающие документы на обе альтернативные квартиры (оригиналы и копии);

– справка БТИ и экспликация (оригиналы и копии);

– справки по двум квартирам (желательно в оригиналах):

• копия финансово-лицевого счета,

• выписка из домовой книги,