Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

При составлении договора купли-продажи необходимо помнить, что земельный участок может находиться в собственности двух или нескольких лиц, то есть в общей собственности, а для распоряжения таким имуществом закон предусматривает особый порядок.

Участок может находиться в долевой или в совместной собственности. При продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, установленной продавцом. Он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает участок. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут земельный участок в течение месяца, то его владелец вправе продать свою долю любому лицу, но по цене не ниже ранее предложенной.

Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Для распоряжения имуществом, которое находится в совместной собственности, требуется согласие всех участников. Например, если земельный участок находится в собственности супругов, то необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об этом.

Государственная регистрация договора

Договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на участок возникает с момента государственной регистрации. Ее проводят на основании заявлений сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо заявления необходимо представить квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрационные действия, договор купли-продажи земельного участка в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для учреждения юстиции), кадастровый план. Продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый земельный участок и правоустанавливающие документы. Для регистрации перехода права собственности требуются акт передачи земельного участка, заявление, квитанция об оплате государственной пошлины.

Следует отметить, если гражданин приобрел земельный участок до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав, то ему, прежде чем продать, следует зарегистрировать раннее возникшие права в Едином государственном реестре в учреждении юстиции. Это обязательное требование вытекает из п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. До внесения изменений в закон регистрацию ранее возникших прав производили за отдельную плату, а с сентября 2003 года в соответствии с принятыми поправками ее осуществляют бесплатно.[1]

Покупка новостроек

Существует много способов приобретения жилья. Один из них – покупка квартиры в новостройке. Купить квартиру у застройщика – идея довольно привлекательная. Помимо того, что это будет стоить дешевле, чем приобретение через риэлтора, покупателю еще и не придется сталкиваться с проблемой предыдущего владельца (невыписанные жильцы, дети, чьи интересы нарушены и т. д.). Новые квартиры продаются чаще всего без отделки и со свободной планировкой. Это значит, что покупатель сможет обустроить квартиру по своему желанию. Однако есть довольно серьезная проблема, которая заключается в переходе права собственности. Если квартира приобретается уже после сдачи дома, то дом принят госкомиссией и существует в юридическом смысле. Но такие квартиры гораздо дороже тех, которые были куплены на стадии строительства или на нулевом цикле (когда нет даже котлована).