Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Если вникнуть в ситуацию, становится очевидным, что сами застройщики в срыве сроков сдачи чаще всего и не виноваты. Как утверждают представители ведущих строительных компаний, главной причиной задержек является несоблюдение условий подрядных договоров со стороны естественных монополистов. Главные проблемы возникают из-за неподготовленности инженерных коммуникаций.

Еще одна причина задержки сроков сдачи объектов строительства – срывы сроков подрядчиками. Строительные компании пытаются выкручиваться. Большинству девелоперов приходится заключать субподряды на поставку лифтов, дверей, окон, карнизов, водостоков и других конструкций, без которых трудно себе представить современный дом. И зачастую поставщики оказываются неспособными выполнить взятые на себя обязательства. До вступления в силу новых законов неизвестно ни одного случая, когда бы строители добровольно выплачивали компенсацию гражданам за срывы сроков сдачи дома. При этом количество долгостроев стремительно увеличивалось. Редкая строительная компания не внесена в реестры злостных нарушителей сроков строительства. С другой стороны, справедливы и упреки застройщиков, желающих преложить штрафы и неустойки на плечи виновных, а именно – естественных монополистов.

Как известно, если обещание не выполняется к сроку, то либо продлеваются сроки, либо сделка ликвидируется, либо наказанным оказывается заказчик. В случае со строительными компаниями наказанными становятся люди, рискнувшие решить свой жилищный вопрос.

Чтобы стать полноправным собственником новой квартиры, надо год промаяться по чужим углам. Среди национальных проектов, которые обсуждало правительство, программа «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стоит особняком.

С одной стороны, речь идет об инициативе, безусловно, социальной. Десятки миллионов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Многие из них живут в некачественных, морально и физически устаревших, порой попросту аварийных домах. А необеспеченность жильем молодежи – одна из основных причин низкой рождаемости.

С другой стороны, жилищное строительство – огромный рынок, обладающий колоссальным потенциалом. Ведь десятки миллионов людей – потенциальные покупатели весьма дорогостоящего продукта. Многие из них имеют доходы и накопления, позволяющие подобные покупки планировать, пусть даже при условии получения кредита. И, наконец, жилищное строительство – в отличие, скажем, от производства мебели – не испытывает конкуренции со стороны импорта.

Все это позволяет рассматривать строительную отрасль как один из основных «несырьевых» локомотивов экономического роста. Однако проводимая государством в последние годы модернизация этой сферы разрешила далеко не все существующие противоречия. Основной недостаток реформы – отсутствие комплексности, разные ее части движутся с разной скоростью. Это существенно ограничивает темпы роста строительной индустрии.

Наиболее «продвинутая» часть реформы – ипотека.

Инвестиции в строительство

Купить квартиру в недостроенном доме невозможно просто потому, что ее еще не существует. Можно лишь инвестировать деньги в строительство, выступая, по сути дела, предпринимателем, который вкладывает деньги в строительный бизнес и несет все риски, с этим связанные.

Для того чтобы эти деньги не потерять и въехать в ту квартиру, в которую вы рассчитывали, причем в ожидаемый срок, необходимо представлять процесс оформления строительства дома и реализации квартир, возможные риски и способы их минимизации.

1. Какие бывают документы на строительство:

Инвестиционный контракт. Строительство дома начинается с конкурса. Фирма, выигравшая конкурс, становится генеральным инвестором, что и подтверждается инвестиционным контрактом.

Распоряжение властей о предоставлении участка для строительства.

Договор аренды земельного участка.

Проектная (строительная) документация.

2. Документы, регулирующие отношения участников строительства:

Договор совместного инвестирования (долевого участия). Генеральный инвестор может строить дом на свои собственные средства или привлекать других инвесторов (соинвесторов), с которыми и заключается данный договор.

Договор подряда. Генеральный инвестор или соинвестор строит сам или привлекает строительную организацию – подрядчика, эта организация будет являться застройщиком.

Застройщик-подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Застройщик также может быть соинвестором строительства.

3. Кто имеет право продавать квартиры: В зависимости от условий инвестиционного контракта продавцами квартир могут выступать:

– генеральный инвестор;

– инвестор (соинвестор), если у него есть право привлечения частных инвесторов;

– застройщик, если ему, по договору с инвестором отходит часть квартир в доме;