Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

8. Обратите внимание на гарантии защиты права титула, предлагаемые фирмой. Надежная фирма должна не только отвечать за качество своей проверки истории квартиры (имея соответствующий пункт в договоре), но и предоставлять клиентам льготные возможности страхования права собственности в ведущих страховых компаниях города.

Оценка квартиры

Интуиция, жизненный опыт, «один мой знакомый…»

Самый трепетный вопрос, который задает себе и покупатель, и продавец, заключается в том, чтобы не ошибиться в цене. Разумеется, в первую очередь данная проблема касается продавца, но и покупателю совсем не лишней будет подобная информация. Приведем банальный пример: стоимость трехкомнатной квартиры, условно скажем, $100 000. Но может ли быть одинаковой стоимость квартиры на 9-м этаже в панельном доме, неподалеку от промзоны, и квартиры на 4-м этаже в кирпичном доме, рядом с центром города? Разумеется, не может. Это не вызывает сомнений. А тот факт, что в первой квартире был сделан качественный ремонт, а во второй обои на стене держатся благодаря паутине и плесени не уравнивает ли цену? Тоже нет. Почему?

Люди годами не могут продать свое жилье только потому, что «один мой знакомый точно такую же квартиру продал за…».

Разумеется, газеты и жизненный опыт помогут вам сориентироваться на начальном этапе. А вот дальше следует изучить с пристрастием все параметры квартиры. Судить о том, правильно или неправильно оценили квартиру, можно только изучив на нее спрос. В масштабе всего рынка жилья это правило работает железно, например, в газетной рекламе стоимость вашей, взятой за образец, трехкомнатной квартиры держится в районе $100 000. Но опытный агент всегда знает, что на текущий момент активно продаются и покупаются подобные квартиры в среднем не дороже $80 000. Это диктуется уже не предложением, а реальным спросом.

Как вам, не имея доступа к базам данных риэлторских агентств, узнать, за какую цену вы сможете продать свое жилье быстро и без потерь? Рекомендуем выставить свое жилье на продажу с целью изучения спроса. К примеру, вы озвучиваете стоимость в $50 000. Уже на следующий день у ваших дверей стоят десятки желающих купить. Поднимаете цену – толпа редеет. И так до тех пор, пока вы не услышите, что цена на квартиру слишком высока. Оставляете ту стоимость, на которую находится один желающий в неделю. Вы со 100% гарантией продадите квартиру. Есть хитрецы, которые выставляют свое жилье по разной цене в разных агентствах и смотрят, сколько реально можно получить за свою недвижимость. Все эти эксперименты не проходят напрасно, потому что посещающие вас агенты так или иначе обратят внимание как на недостатки, так и на достоинства жилья, давая вам информацию совершенно бесплатно. Вооружившись некоторыми знаниями, вы уже можете приглашать оценщика с некоторой гарантией того, что вас уже сложнее обмануть.

Более того, мы слишком часто полагаемся на среднестатистическую стоимость квадратного метра в том или ином районе города. Но сумма сделки зависит от множества обстоятельств, никак не отраженных в пресловутой стоимости 1 м2, которая считается основным ориентиром для покупателя. И тут только интуиция или специалист помогут не прогадать.

Давайте не будем рассчитывать на свои экстрасенсорные возможности, а подробнее узнаем о работе профессионального оценщика.

Оценщик и предмет оценки

Конечно, строительные и риэлторские компании предлагают жилье на любой вкус, но во многих случаях в интересах и покупателей, и продавцов – чтобы выбором и оценкой объекта недвижимости занимались независимые профессиональные оценщики.

Точный оценочный прогноз – как точный диагноз: только он дает возможность принимать и тактически, и стратегически правильные решения. В данном случае – о том, как правильно приобрести недвижимость и грамотно распорядиться своей собственностью.

Существует множество ситуаций, когда приходится оценивать ущерб для рыночной стоимости квартир от строительства рядом с домом новой многоэтажки. Такие ситуации сегодня в порядке вещей, и мало кому из пострадавших жителей приходит в голову обращаться за помощью к оценщикам. А напрасно! Стоит научиться грамотно защищать свои права.

Сегодня в России заключается немало сделок, при которых профессиональная оценка – не вопрос предпочтений участников. Например, заключение необходимо при выдаче разного рода банковских кредитов, когда недвижимость является предметом залога: точное определение ее стоимости становится важным этапом оформления договора. Не миновать оценки и при судебных расследованиях, а также в ряде случаев при оформлении наследства.

Поэтому стоит разобраться, каковы же факторы и обстоятельства, являющиеся предметом изучения оценщиков?

Эксперт или экстрасенс?