Покупка и продажа квартиры: законодательство и практика, оформление и безопасность

Итак, мы достаточно потренировали свою интуицию, пытаясь догадаться о стоимости своей квартиры. Ничего из этого толком не вышло, приглашаем специалиста. А он, побродив по дому, вдруг заявляет, что в квартире «тяжелая аура», что она «мрачная, с гнетущей атмосферой». Еще немного, и оценщик вынет рамку из кармана или обойдет все углы с церковной свечой. Не спешите выставлять такого человека за дверь. Вспомните свои ощущения от некоторых домов, в которых вам приходилось бывать. Так и хотелось скорее на свежий воздух! А иногда создавалось ощущение, будто вас в спину кто-то выталкивает, как незваного гостя. Вот и у вас вроде бы и жилье хорошее, в доме чисто, ремонт, цена в пределах разумного, да и все соседи продают без проблем подобное имущество, а ваше – словно заколдованное: люди смотрят и уходят, никогда не возвращаясь.

Если при осмотре жилья вы невольно характеризуете его как «склеп», «крематорий», «темницу», а хозяева кажутся вам то «синей бородой» то «старушкой процентщицей» – не покупайте такую квартиру или дом. Вы никогда не уживетесь со старыми призраками и рано или поздно начнете мечтать о ее продаже. Рационализм будет говорить вам, что тут и кухня большая, и потолок высокий, а в подсознании все равно будут мерещиться углы, затянутые паутиной, и барабашка под мойкой. Тот, кто не раз менял жилье, всегда прислушается к подобным ощущениям.

В свое время я искала загородный дом, в голове, разумеется, был целый список критериев: столько-то комнат, столько-то метров до автобусной остановки, и прочее. А в итоге купила совершенно другое. Почему? Потому что вошла, огляделась и поняла: это мой дом! Здесь мне будет хорошо!

Удивительно, но 70% решений принимаются именно на основании субъективной, неподдающейся нормальному объяснению оценки. И делая выбор между несколькими квартирами, вы выберете ту, в которой «больше света», где «легче дышится».

Но эзотерика эзотерикой, а объективные факторы, из которых складывается стоимость жилья и срок его позиционирования на рынке, тоже сложны и многообразны.

Квартира – объект с уникальными, подчас одной ей присущими свойствами, и это обстоятельство создает серьезные сложности для правильной оценки.

Подробнее о том, как нужно грамотно показывать квартиру, вы можете прочитать в разделе «Продажа квартир». Некоторые советы, которые там приводятся, окажутся полезными. Чем? Представьте себя в музее, где повсюду развешены таблички «Руками не трогать!», а за стенами золоченых залов скрываются тесные каморки. Вы будете знать, как себя вести и не попасться на удочку ловкого продавца.

Не секрет, что цена определяется местоположением, размером и планировкой, видовыми характеристиками. Иногда в стоимость входит так называемая «перспектива». Собираются рядом строить торговый центр, дорогу, автостоянку, магазины – это отразится на цене.

Оценщик должен учесть если не все, то большую часть обстоятельств, влияющих на цену квартиры. В солидных изданиях и различных аналитических статьях чаще всего можно найти лишь общие рассуждения. О каких-то конкретных параметрах и, тем более, денежном их эквиваленте вы не прочтете нигде. Давайте для сравнения рассмотрим текст, посвященный оценке жилья, и сравним с тем, что обычно говорят агенты и оценщики, посещая вашу квартиру.

«Тем не менее основой для получения точного прогноза служат вполне рациональные, проверенные временем, методы. В современной практике оценки их три: аналоговый (метод сравнительного анализа), доходный и затратный. Для российской практики оценки квартир сегодня применим, пожалуй, только первый.

Для сравнительного анализа продаж подбирают объекты, которые по всем показателям сопоставимы с тем, который надо оценить. Затем вся информация об объектах сравнения корректируется относительно эталона. Если мы говорим о жилой недвижимости, то сравнение продаж – основной и, за редким исключением, единственный практический метод. Главное преимущество – относительная доступность и большой объем информации по сделкам с жильем.

Если цены продаж не всегда известны, то используются цены предложения с необходимыми поправками.

Использование доходного и затратного методов в оценке жилой недвижимости более трудоемко и менее эффективно. Доходный метод, как подсказывает само его название, основан на установлении взаимосвязи между возможным доходом от сдачи помещения в аренду и его стоимостью. На Западе доходный подход широко используется. В России же рынок аренды еще более закрытый, чем рынок продаж, поиск сопоставимой информации по аренде жилья очень сложен. Кроме того, финансово-экономические показатели, используемые при доходном методе, часто субъективны и неустойчивы.