Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Наниматель жилья по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт. В результате стоимость жилья по найму получается существенно ниже приватизированного. Так что, раздумывая, приватизировать квартиру или нет, взвесьте все «за» и «против».

2.2. Содержание и ремонт многоквартирных домов, относящихся к частному жилищному фонду.

Рассмотрим права и обязанности жильцов, проживающих в частном жилищном фонде.

Согласно ЖК РФ ответственность за состояние частного жилоищного фонда лежит на собственнике жилья.

В ходе приватизации мы стали собственниками своих квартир, а значит, имеем право пользоваться, владеть и распоряжаться этой собственностью. Но собственники помещений становятся ответственными не только за свою личную квартиру, в которой каждый проживает, но и за весь жилой дом, в котором находится квартира.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир принадлежит так называемое общее имущество в доме, к которомуотносятся:

• крыши, чердаки;

• окна и двери помещений общего пользования, перила, коридоры;и т. п.;

• межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты;

• несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны, балконные плиты;

• оборудование, обслуживающие более одного жилого помещения;

• трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки на придомовой территории;

• земельный участок на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены кадастровым учетом;

• подвалы, встроенные гаражи.

Таким образом, для квартировладельца собственность не ограничивается только пространством его квартиры, он также обязан лично позаботиться, чтобы работали лифты, были целы окна и двери в подъезде, не текли трубы или крыша. Для большинства собственников еще непривычно, заботиться о том имуществе, которое находится за пределами своей квартиры.

В настоящее время существует особый порядок принятия решения о проведении капитального ремонте в доме. Решение о капитальном ремонте принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, например, делать ремонт в доме или не делать, что ремонтировать в первую очередь; срок начала, необходимый объем работ, оплата расходов на него стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов.

Если собственники помещений в многоквартирном доме (понятие «многоквартирного дома» конкретизируется как здание, имеющее более половины площади жилой и более одной квартиры) на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъектаРоссийской Федерации).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, принадлежащего собственнику, в многоквартирном доме включает в себя:

• услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

• содержание общего имущества;

• текущий ремонт общего имущества;

• капитальный ремонт общего имущества.

Плата за капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений (как жилых, так и нежилых). При этом:

а) данная обязанность возникает у собственника помещений с момента возникновения у него права собственности на помещение в многоквартирном доме, зарегистрированного надлежащим образом;

б) при переходе права собственности на помещение к новому собственнику к последнему (с момента осуществления государственной регистрации такого перехода) переходит и обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт помещения в многоквартирном доме;

в) если предыдущий собственник помещения не исполнял данное обязательство, оно в полном объеме переходит к новому собственнику. Если последний добровольно не будет исполнять обязательство предыдущего собственника, к нему может быть предъявлено (в пределах сроков исковой давности) требование о взыскании в судебном порядке соответствующих сумм.