Покупка, продажа и эксплуатация жилья

По существующим правилам для поддержания дома и двора в надлежащем состоянии должны проводиться следующие мероприятия:

Осмотр общедомового имущества. Он проводится самими жильцами либо уполномоченными ими членами товарищества собственников жилья (ТСЖ) с помощью соответствующих специалистов – экспертов по строительству, инженерным коммуникациям и др. По результатам осмотра оформляется акт, на основе которого определяется: соответствует ли состояние дома требованиям безопасности, санитарно-гигиеническим и прочим нормативам. Если нет, то принимается решение о необходимых мерах для устранения неисправностей, повреждений и прочих дефектов домовладения.

Текущий ремонт. По правилам он проводится по решению общего собрания собственников квартир и предназначен «для предупреждения преждевременного износа», а также для поддержания работоспособности инженерных коммуникаций и прочих общедомовых систем, устранения повреждений и неисправностей общего имущества дома, кроме замены несущих конструкций и лифтов (эти серьезные работы уже относятся к капитальному ремонту).

Капитальный ремонт. Также обязателен, если состояние дома достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности.

Для поддержания дома в хорошем состоянии необходимо обеспечивать:

• освещение помещений общего пользования;

• благоприятные показатели температуры и влажности в общедомовых помещениях;

• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования и придомовой территории;

• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

• уход за элементами озеленения и благоустройства придомовой территории;

• выполнение мер пожарной безопасности.

Есть несколько вариантов возмещения средств на капитальный ремонт:

Первый. Существует единовременный платеж, взимаемый со всех собственников, на проведение необходимых ремонтных работ.

Второй. Если собственники не в состоянии единовременно выплатить расходы по капитальному ремонту, может быть принято решение воспользоваться кредитом на условиях соответствующей кредитной организации, при этом следует иметь в виду, что стоимость ремонта соответственно возрастет на величину начисленных процентов за пользование кредитом.

Третий – накопительный: ежемесячно на капитальный ремонт перечисляется фиксированный взнос.

Закон предусматривает следующие основные инструменты, с помощью которых мы обязаны решать все проблемы, связанные с проживанием в многоквартирном доме:

1) общее собрание собственников помещений как орган управления;

2) выбор способа управления;

3) договор управления многоквартирным домом.

ЖК РФ введено такое понятие. как «орган управления многоквартирным домом». Этим органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

К компетенции органа управления относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений собственники голосуют своими долями в праве собственности на общее имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме. С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений, которые принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов (квалифицированное большинство) общего числа голосов.

К таким решениям относятся:

1) решения о реконструкции многоквартирного дома. в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;