Покупка, продажа и эксплуатация жилья

8) представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

3. Управляющая организация. Наибольшее распространение в нашей стране возможно скорее всего получит третий способ, при котором вопросами коммунальных услуг ведает управляющая организация.

По договору управления многоквартирным домом, управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Договор на коммунальные услуги заключает управляющая организация.

Договор может быть расторгнут при неисполнении сторонами принятых на себя обязательств. Например, управляющая компания не производит в необходимые сроки ремонт дома, не договаривается с компаниями, поставляющими электроэнергию, в результате чего объект обесточивают. Или же сами жильцы не вносят обязательные платежи, либо, что еще более важно, не оплачивают труд управляющей компании, что, безусловно, является неисполнением обязательств с их стороны.

Управляющей компанией может быть не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Если председатель одновременно является и таким предпринимателем, он может рассматриваться как управляющая компания и вправе выполнять ее обязанности. То есть получается, что он как председатель ЖСК будет заключать сам с собой договор как с индивидуальным предпринимателем., что в общем не противоречит Жилищному кодексу. Но существует риск, когда один человек и тут и там, он может этим воспользоваться, что приведет к нарушениям и к неблагоприятным последствиям.

Управляющая организация обеспечивает содержание и ремонт многоквартирных домов, а также использует имеющиеся возможности для получения прибыли, хотя полученные средства, как и в случае с ТСЖ, направляются на содержание многоквартирного дома. В том случае если какое-либо имущество требует ремонта и существуют факторы, влияющие на жизнь и здоровье людей, вы имеете полное право обратиться в управляющую компанию с тем, чтобы она устранила все недостатки – ведь она получает деньги именно за эту работу.

Такой способ управления подходит собственникам, проживающих в домах, построенных в период массовой застройки (15 и более лет назад).

Любая управляющая организация должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы. Ведь компания может довести дом до разрушения, некачественно выполняя свои обязанности. Тем самым принесет убытки жильцам – собственникам квартир. Гарантией компенсации может стать, например, уставный капитал компании. Если он составляет 10 тыс. руб., это конечно несерьезно, так ничего не компенсируешь.

Важно помнить: собственники жилья в любое время могут провести собрание и принять решение об изменении способа управления. (Перед тем, как подписать договор с управляющей компанией, нужно определить степень ее ответственности перед собственниками, то есть в результате каких нарушений собственник имеет право расторгнуть договор). Кстати, если вы не выберете способ управления, ваш дом выставят на торги и продадут управляющей компании только на один год. Договор на пять лет может заключать только та управляющая компания, которую выбрали собственники на своем собрании.

Договор управления многоквартирным домом. Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом – новый вид гражданско-правового договора. Одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:

• собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);

• органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;

• муниципалитет в установленных ЖК РФ случаях.