Покупка, продажа и эксплуатация жилья

Договор управления многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления. Такой договор должен представлять собой один документ, подписанный сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания.

Существенные условия договора управления по действующему ЖК РФ. Обязательными условиями, которые отражаются в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, являются, в частности:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

Состав имущества, собственно, и будет являться объектом управления. Список должен быть утвержден распоряжением органов исполнительной власти. В этом может участвовать и группа собственников квартир в доме. Потому что на его основе потом утверждаются расходы по управлению домом, то есть смета затрат и платежи жильцов. И даже если в доме квартплата будет такой же, как обычная городская, при неправильном составлении перечня общего имущества жильцы потратят на «коммуналку» больше;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

В договоре еще нужно четко прописать перечень работ и затраты на них. Ведь все эти деньги, расход материалов и труда рабочих, повторюсь, – это квартплата жильцов.

Управляющая организация должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме. Преобладающим способом коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета.

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома.

Поскольку договор управления возмездный, то в нем должна быть указана общая цена договора.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. Рекомендую заключать такой договор не больше чем на год, но с правом продления. За год и жильцы, и управляющая компания друг к другу присмотрятся. Если все хорошо, тогда можно и дальше сотрудничать. При этом, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора по истечении срока, то он автоматически продлевается на такой же срок, то есть еще на год. Никакого решения собрания для этого не нужно.

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.

Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. ЖК РФ обязывает управляющего ежегодно в течение первого квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Немаловажным обязательством по договору управления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в том числе воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления.