Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

Так как заказчик отказывается от внесения соответствующих изменений в цену договора, указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора. Расторжение возможно по соглашению сторон или в судебном порядке при наличии одновременно следующих условий:

а) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

б) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

в) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

г) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно п. 6 Обзора практики в договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части. В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. На основании ст. 746 ГК РФ расчеты должны осуществляться в порядке, предусмотренном договором. Если в договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя, то способ определения цены фактически является согласованным сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований;

3) условие договора об оплате работ. Условие о порядке оплаты работ, о выплате аванса (если о нем договорились стороны) должно быть отражено в договоре, так как в противном случае, согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ. То есть, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда. Таким образом, в договоре может быть предусмотрен поэтапный порядок оплаты с соответствующими сроками выплаты, предоплата, аванс. Но при отсутствии указанных условий заказчик вправе произвести оплату после окончательной сдачи результатов работы и при условии, что работа выполнена надлежащим образом. То есть согласно ст. 746 ГК РФ допускается в договоре строительного подряда предусмотреть оплату работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.

В соответствии со ст. 712 ГК РФ при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, подрядчик имеет право на удержание результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика до уплаты заказчиком соответствующих сумм. Данное положение является общим и применительно к договору строительного подряда, предусматривает следующее. Подрядчик имеет право на удержание:

а) результата работы (либо отдельного этапа выполнения работ, либо построенного объекта);

б) принадлежащего заказчику оборудования, переданного подрядчику для производства работ, неиспользованных подрядчиком материалов, также принадлежащих заказчику и переданных подрядчику на основании договора.

Но удовлетворение требований подрядчика из стоимости удерживаемого имущества должно производиться на основании ст. 360 ГК РФ, регулирующей соответствующий порядок. Требования подрядчика, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, т. е. по решению суда;