Практические вопросы строительной деятельности. Новое в правовом регулировании строительной деятельности

3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено указанным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

а) предприятие как имущественный комплекс;

б) леса;

в) право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

В случаях, предусмотренных ранее, условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.

Таким образом, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Исключения из этого правила установлены Федеральным законом «Об исполнительном производстве». Согласно ст. 49 закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством РФ прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных гл. 5 Федерального закона «Об исполнительном производстве» (она определяет особенности обращения взыскания на имущество должника-организации, а также арест и реализацию ее имущества).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Закона об ипотеке не установлены иные правила.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были приведены в соответствие с иными нормативными документами некоторые положения указанного закона, а также определены и отражены в законе новые, ранее не применявшиеся требования:

1) так как государственной регистрации подлежат не только права на недвижимое имущество, но и сделки с ним, п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке был дополнен указанной фразой;

2) такое же изменение было внесено в абзац 2 п. 2 ст. 9 Закона, где слова «органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество» были заменены словами «органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав);

3) в абзаце 2 п. 5 ст. 13 Закона вместо слов «органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки» используются слова «органом, осуществляющим государственную регистрацию прав»; подобные несущественные изменения были произведены в отношении ст. 16, 17, 18 Закона об ипотеке;

4) в ст. 6 Закона об ипотеке, содержащую нормы регулирующие право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке, внесено условие о том, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или указанным Федеральным законом;

5) ст. 10 закона претерпела значительные изменения и была изложена в другой редакции. Данные изменения отражены в названии статьи. Раньше она называлась «Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке». В новой редакции – «Государственная регистрация договора об ипотеке».