Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Если в указанный срок не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. Порядок его действий определен ст. 161 ЖК РФ.

Новым является положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Она предусматривает, что при прекращении семейных отношений члена семьи собственника непосредственно с собственником жилого помещения за бывшим членом семьи собственника не сохраняется право пользования данным жилым помещением. При этом стороны вправе установить иное по взаимному соглашению между указанными лицами. Также предусмотрен ряд случаев, когда за бывшим членом может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда.

Данная норма закона распространяет свое действие на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при соблюдении следующего условия: в момент приватизации данного жилого помещения и собственник, и член его семьи (впоследствии ставший бывшим) имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Данная правовая норма подлежит применению в переходный период, если иное не установлено законом или договором.

Ряд новелл ЖК РФ касается взаимосвязи земельного участка и многоквартирного дома, расположенного на нем. Земельный участок, на котором расположены в существующей застройке многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанный земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества при условии, что он сформирован до введения в действие вышеназванного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если указанные действия не были произведены до введения ЖК РФ в действие, любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Полномочия по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежат органам государственной власти или органами местного самоуправления. После выполнения всех необходимых действий по формированию земельного участка и проведению его государственного кадастрового учета, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Подводя итого сказанному, нужно отметить следующее. При подготовке указанного Кодекса РФ законодателем был проделан большой объем работы по приведению в соответствие с ним всего блока жилищного, гражданского, земельного законодательства РФ. И, так как этот процесс занимает немалый период, в результате были оставлены в силе нормативные акты, соответствующие требованиям времени, начата реформа жилищных правоотношений.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» вступает в силу согласно ст. 27 Закона по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования (его текст был опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. № 292). Соответственно, датой его вступления в силу является 1 апреля 2005 г. Существенным для лиц, заключающих договора указанного вида, является следующее его требование. Несмотря на положения ст. 27 о вступлении вышеназванного ФЗ в силу 1 апреля 2005 г., действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены уже после вступления в силу закона.

Таким образом, можно говорить о том, что на период, пока у строительной организации не истек срок действия разрешения на строительство, положения ФЗ в отношении нее не действуют.

3. Соотношение норм Жилищного кодекса РФ с Гражданским кодексом РФ