Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»

Ст. 1 ЖК РФ содержит основополагающие начала жилищного законодательства. К ним отнесены такие конституционные права граждан, как право на жилище, на его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, а также необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из жилищных отношений прав, признание равенства участников жилищных отношений, необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению. Регулирование жилищных отношений должно осуществляться в целях обеспечения указанных выше прав граждан, которое повлечет укрепление законности в области жилищных отношений. Указанные права являются жилищными правами. Они могут быть установлены или реализованы гражданами в соответствии с жилищным законодательством РФ. При этом права, свободы и законные интересы других граждан не должны нарушаться.

Можно выделить следующие случаи пересечения области регулирования жилищного законодательства с нормами гражданского или иного законодательства.

Некоторые вопросы регулируются одновременно и жилищным, и гражданским законодательством РФ. Например, гл. 18 ГК РФ посвящена рассмотрению вопросов права собственности и других вещных прав на жилые помещения. При этом права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан определены в гл. 5 ЖК РФ.

Статья 7 ЖК РФ допускается применение жилищного законодательства по аналогии. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Данное положение регулирует возможность разрешения ситуации при возникновении пробелов в правовом регулировании. Аналогия закона – это применение к отношениям, требующим правового регулирования, и при этом не предусмотренным нормативным актом, правовых норм, регулирующих сходные отношения. Аналогия закона в данном случае применяется при рассмотрении ситуаций, когда жилищные отношения не регламентированы ни нормами жилищного права, ни соглашением сторон. Для принятия необходимого решения при наличии конкретных условий допустимо применение и использование закона по аналогии.

То есть, данное действие допускается при наличии следующих необходимых условий:

– отношение, по поводу которого возник спор, не урегулировано нормами права или соглашением сторон;

– имеется нормативный акт, который регулирует сходные отношения и может быть применен к спорному случаю;

– применяемый нормативный акт не противоречит сути ситуации, к которой он будет применен по аналогии.

При соблюдении вышеназванных требований для установления прав и обязанностей сторон жилищных отношений применяются понятия общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. При отсутствии норм, позволяющих применять аналогию закона (например, ГК РФ), применяются общие начала и принципы права. Данное положение соответствует общим нормам гражданского законодательства, установленным ст. 6 ГК РФ.

Некоторые вопросы отнесены ЖК РФ к компетенции соответствующего законодательства. В частности, таковыми являются жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги. При этом применяется то законодательство, которое регулирует соответствующую отрасль права, но с учетом требований, установленных ЖК РФ. То есть, при этом являются первичными и в обязательном порядке учитываемыми требования, установленные указанным Кодексом.

Примером могут служить правоотношения, возникающие при строительстве, реконструкции объектов капительного строительства. Они регулируются Градостроительным Кодексом РФ (далее – ГСК РФ) и принятыми в соответствии с ними иным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.

Непосредственно с проблемами ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений связаны нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения в сфере бытового подряда (параграф 2 гл. 37 ГК РФ). Кроме того, к договору бытового подряда применимы общие нормы ГК РФ о сделках (например, о форме, недействительности), обязательствах (исполнении, нарушении), договоре (порядок заключения, изменения, расторжения) и иные.