Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

• Находится ли это юридическое лицо на стадии банкротства или ликвидации. Если находится на этой стадии, продажа объекта, даже если нет обременения суда, незаконна. Ставим объект в лист ожидания до тех пор, пока все процедуры не закончатся или же пока объект не начнут реализовывать с торгов.

• Если организация существует и функционирует, тогда смотрим, отвечает ли организация признакам банкротства, если нет, то это, конечно же, хорошо. На этой стадии вы должны сохранить все данные с этого сервиса об этой компании, отчетности, сводный анализ, выписки из налоговой, фотографии сайта. Это необходимо сделать для того, чтобы соответствовать критериям должной осмотрительности и хранить эти распечатки и сами файлы не менее 3–4 лет.

Теперь рассмотрим общие признаки банкротства и определим, соответствует ли наш объект исследования этому признаку:

• наличие требований к должнику в общей сумме для юридических лиц – от 300 000 рублей;

• неспособность должника в течение трех месяцев удовлетворить в полном объеме финансовые претензии кредиторов;

• документально подтвержденный факт превышения суммы обязательств, взятых на себя должником, над стоимостью принадлежащего ему имущества.

Если есть признаки предбанкротного состояния и в то же время вы решаетесь купить объект недвижимости, тогда вы обязаны потребовать устранить признаки предбанкротного состояния.

Если объект коммерческой недвижимости принадлежит физическому лицу, тогда запрашиваем у него кредитную историю и проверяем по базе судебных приставов на наличие не погашенных задолженностей. Если данное физическое лицо покупало объект недвижимости у юридического лица и прошло менее трех лет с момента покупки, то проделываем тот же анализ, как было описано выше. При наличии каких-либо других признаков, таких как наличие большого кредита или иных задолженностей, может еще что-то вас могло смутить в части чистоты сделки, то тогда при покупке объекта следует совершить сделку у нотариуса или приобрести объект в ипотеку. В первом случае всю законность сделки и соответствие всем нормам будет обязан проверить нотариус, и в негативном варианте для вас, как для покупателя, вы смело сможете привлечь нотариуса как третье лицо к ответственности (поверьте, уж они точно будут отбиваться и защищать свой договор (нотариальный договор читайте и корректируйте, не редко бывает, что они штампуют самый простой скаченный с интернета договор, лучше приносите им свой вариант договора). Во втором случае, банк сам проверит все документы и сделка будет застрахована наличием третьего лица в виде банка.

После проверки правоустанавливающих документов и удовлетворенности их результатами следует внимательно изучить ГПЗУ (при наличии земельного участка), технический план и технический паспорт.

В ГПЗУ самая важная для нас информация – это XY координаты участка и чертеж с линиями градостроительного регулирования, где вы можете найти информацию о “красных” линиях, о зональности земельного участка и о допустимом пятне застройки.

Данный документ отвечает на самый главный вопрос по земельному участку: находится ли данный земельный участок в пределах своих координат, зачастую пятно застройки равно площади участка и очень важно знать, не заходит ли ваш потенциальный объект на территорию ваших соседей. Для того чтобы проверить координаты, вызываем геодезистов и делаем контрольные замеры, сравниваем результаты. Если все хорошо и координаты соответствуют (небольшие отклонения на пару сантиметров могут быть в зависимости от точности прибора), то отлично. Если есть наложение координат, то выясняем причины у собственника (при этом собственник может об этом даже не знать (обычно это так и бывает)). В случае наложения вашего земельного участка на чужой нужно оценить риски, однако решение этого вопроса уже не в рамках данной книги, потому что каждый случай требует отдельного детального рассмотрения.

Стандартный срок изготовления ГПЗУ – 1 месяц, реальный – до 1 недели в зависимости от вашего умения вести переговоры и величины коробки конфет.

В техническом плане самая главная информация – это координаты здания и площадь покупаемого объекта. Данная площадь должна совпадать с выпиской (пункт 1). Если не совпадают, то следует выяснить у собственника и запросить актуальный технический план, если его нет, то попросить его сделать.

Стандартный срок изготовления – 1 месяц, реальный – до 1 недели, опять же в зависимости от вашего умения договариваться и дарить конфеты.