Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

В техническом паспорте самая важная информация – это план здания или помещения, экспликация и соответствие площади документам выше. Здесь самое главное, чтобы ваш технический паспорт и планировка объекта совпадали полностью, то есть планировка должна быть полностью узаконена. Не должно быть лишних дверей, проемов, окон или же их отсутствие при наличии в плане. Желательно, чтобы технический паспорт был изготовлен отделом Бюро технической инвентаризации вашего города. Если же нет у собственника, то просим изготовить и выдать.

Стандартный срок изготовления – 1 месяц, реальный – 1 день после обмеров в зависимости от вашей харизмы и обаяния.

Во всех этих документах мы задаемся вопросом: все ли “чисто” с потенциальным объектом коммерческой недвижимости, если что-то не так, то рассматриваем более детально и взвешиваем риски наступления неблагоприятных событий и их предельную стоимость.

3. На этом этапе проверяем договоры с коммунальными службами (обобщенно назовем их таким образом), а именно: договор с управляющей компанией (УК), договор с поставщиками электричества, тепловой энергии, воды, газа. При этом вам следует заранее знать, что если ваше помещение находится в составе МКД (многоквартирный жилой дом), то однозначно какие-то коммунальные платежи будет выставлять УК, даже если у вас есть прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Есть несколько сценариев по взаимодействию с коммунальными службами:

а. Ваш потенциальный объект имеет обособленный статус, то есть имеет свою землю и здание. Тогда вы запрашиваете все прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. В этом случае у вас не будет “нахлебника” в виде УК.

Самое правильное – иметь прямые договоры со всеми поставщиками коммунальных услуг, таким образом вы будете платить только за фактическое потребление.

б. Ваш потенциальный объект находится в составе МКД. Тогда необходимо запросить договор с УК, и если его нет, то счета-фактуры за год. Уже после покупки нужно сравнить тарифы, далее нужно сравнить тарифы и постараться заключить прямые договоры, сузив услуги УК, потому что стоимость их “эффективного” управления часто бывает необоснованной.

в. Ваш потенциальный объект находится в бизнес-центре, торгово-развлекательном центре или т. п. В этом случае обязательно должен быть договор с УК этого объекта, и вы должны детально изучить тарифы (так как они могут регулироваться произвольно, по желанию основного собственника), и (при наличии) изучить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. (В качестве примера приведу вам следующее. В одно время мы арендовали офис в одном бизнес-центре, арендодатель после долгих торгов со 115 тыс. рублей согласился отдать помещение за 78 тыс. рублей в месяц при долгосрочной аренде, включая в эту сумму все коммунальные платежи кроме электричества. Как мы позже выяснили, из этих 78 тыс. рублей наш арендодатель 45 тыс. рублей оплачивает УК бизнес-центра, который включил все, что только мог пожелать, и, как нам ответил уже основной собственник (у него более 55 % площадей данного объекта) и он же одновременно руководитель УК, что он все свои расходы покрывает за счет платежей остальных собственников. Поэтому еще раз: изучайте договоры внимательно!)

На этом этапе мы оцениваем потенциальные наши затраты на содержание объекта. Эту сумму вы должны рассчитать (сложить) и записать в блокноте в свою выборку объектов.

4. Необходимо уточнить у собственника или выяснить другим способом, входит ли ваш потенциальный объект в список торговой недвижимости вашего города, региона. Это нужно для планирования ваших расходов по оплате налога на недвижимость. Торговые объекты платят максимально возможный налог на недвижимость от их кадастровой стоимости. Обычно эту информацию можно найти на сайте мэрии или же на сайте министерства (департамента) строительства.

5. На этом этапе проверяем договоры аренды. Запрашиваем у собственника и читаем. На что нужно обратить внимание:

а. площадь аренды, ставка аренды, порядок увеличения арендной платы. Самое хорошее, когда вы в одностороннем порядке можете увеличивать арендную ставку;

б. наличие обеспечительного платежа – если он есть, то тогда нужно иметь в виду, что перевод обязательства по обеспечительному платежу нужно отразить в договоре купли-продажи;

в. какие платежи покрывает арендатор, оплачивает ли коммунальные платежи и в каком размере;