Право собственности и способы его защиты в гражданском праве

Такое владение заключается в наличии регистрационной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фактическое господство над недвижимой вещью выражается в возможности прибегнуть к помощи юрисдикционных органов для пресечения посягательств третьих лиц, препятствующих в осуществлении действий по ее использованию и распоряжению ею[64].

Нетрудно заметить, что при таком понимании владения юридическая и фактическая составляющие обладания объектом недвижимости совпадают[65]. Владение перестает быть фактическим состоянием, зависящим только от поведения субъектов права, и превращается в «регистрационный факт», который является фактом совсем иного рода – следствием признания (пусть и ошибочного) государством в лице регистрирующего органа права лица на недвижимое имущество. Таким образом, собственник недвижимости при наличии регистрационной записи, сделанной на его имя, не может считаться утратившим владение, даже если его вышвырнули на улицу. Защиту своих прав он может осуществлять путем предъявления не виндикационного, а негаторного иска.

Хотя концепция «книжного владения» изредка и оказывается востребованной на практике (о чем пойдет речь в других разделах настоящего пособия), в основном она пока не нашла поддержки в судебной практике. В п. 58 Постановления № 10/22 указывается на то, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Таким образом, из двух лиц, одно из которых обладает вещью, а второе числится в реестре, владельцем названо первое.

Согласно же п. 57 Постановления в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в реестре прав на недвижимость не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. В этом случае запись в реестре и владение также противопоставляются друг другу. Высший Арбитражный Суд РФ, рассматривая спор, в котором истец не утратил фактического владения, однако запись в реестре была внесена на имя другого лица, отметил: «По смыслу указанного положения под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности на объект недвижимого имущества. Если истец не лишен фактического владения, то исковая давность не течет. Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось – срок исковой давности не течет»[66].

6.4. Виды владения

Прежде всего, различают владение законное и незаконное. Законным является владение, осуществляемое на правовом основании. Таким, естественно, будет владение собственника, а также владение лиц, обладающих правом, в состав которого входит правомочие владения (например, арендатор). Понятие незаконного владения само по себе лишено каких-либо негативных коннотаций: незаконным оно называется лишь потому, что объективно не имеет под собой правового основания, независимо от добросовестности владельца. Собственно, понятия добросовестного и недобросовестного владения и выделяются только применительно к незаконному владению. Владение считается добросовестным, если владелец не знал и не мог знать о том, что он приобретает владение незаконно; при отсутствии такого извинительного заблуждения владение признается недобросовестным.

§ 7. Пользование

Правомочие пользования, входящее в состав «триады», заключается в юридически обеспеченной возможности извлечения полезных свойств вещи путем ее эксплуатации. Само пользование (эксплуатация вещи) является таким же фактическим состоянием, как и владение вещью. Пользование может и не основываться на каком-либо правовом основании – тогда можно говорить о неосновательном обогащении лица, осуществлявшего пользование.