Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги

Что же касается договоров аренды зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, то содержащееся в законопроекте положение о признании утратившими силу норм об их государственной регистрации было продиктовано тем обстоятельством, что договор аренды как обязательственное правоотношение не может обладать таким признаком вещного права, как право следования (ст. 617 действующего ГК РФ). Иными словами, при смене собственника по общему правилу договор аренды должен считаться прекращенным, за исключением только тех случаев, когда новый собственник согласится сохранить указанный договор в отношении своего имущества. Отмеченный новый подход к регламентации договора аренды в свою очередь станет возможным после принятия и введения в действие новой редакции раздела II ГК РФ «Вещное право», в котором предложена новая система ограниченных вещных прав, обеспечивающая стабильное и надежное владение чужим имуществом и делающая излишним долгосрочное владение соответствующим имуществом на основе аренды.

Осознав свою ошибку, законодатель постарался исправить ситуацию путем исключения из текста Закона № 302-ФЗ положения о том, что утратили силу правила о государственной регистрации договоров аренды недвижимости (ст. 609, 651, 658 ГК РФ). Однако соответствующий Федеральный закон был принят и введен в действие лишь в марте 2013 г. (Федеральный закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»[11]). Следовательно, договоры аренды объектов недвижимости, заключенные до этой даты, но после введения в действие Закона № 302-ФЗ (1 марта 2013 г.), не подлежали государственной регистрации. И это при том условии, что правило о праве следования арендного обременения судьбе недвижимой вещи (ст. 617 ГК РФ) сохраняло свое действие!

Надо отдать должное Высшему Арбитражному Суду РФ, который (пусть и с некоторым опозданием) разъяснил (применительно к договорам аренды недвижимости, заключенным в спорный период), что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такой арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего в аренду недвижимую вещь, не применяется правило о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ)[12].

Но, как говорится, «осадок остался».

Следующий (второй) закон, принятый в рамках реформы гражданского законодательства, – Федеральный закон от 7 мая 2013 г. № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»[13] (далее – Закон № 100-ФЗ).

Данным Законом внесены изменения в положения ГК РФ о сделках (включая правила об основаниях и последствиях недействительности сделок), впервые урегулированы отношения, связанные с получением так называемых юридически значимых сообщений, а также согласия на совершение сделки.

В текст ГК РФ введена новая глава – гл. 9¹, посвященная правовому регулированию решений собраний. Имеются в виду ситуации, когда образуется некое признаваемое законом гражданско-правовое сообщество, наделяемое компетенцией принимать юридически значимые решения, порождающие, изменяющие или прекращающие гражданские права и обязанности участников такого гражданско-правового сообщества. Причем в отличие от односторонних сделок или договоров для того, чтобы решение собрания получило силу, не требуется, чтобы воля на это была изъявлена всеми субъектами, участвующими в принятии решения, – достаточно воли большинства.

В гл. 9¹ ГК РФ теперь предусмотрены специальная форма для решения собрания – протокол, а также требования к его содержанию. Это необходимо для обеспечения достоверности даты принятия соответствующего решения, его содержания, сведений о лицах, принявших участие в собрании, а также результатов голосования. Важное значение имеют и правила об основаниях и последствиях недействительности решений собраний с учетом их дифференциации на ничтожные и оспоримые.

Существенные изменения внесены также в традиционные правила о представительстве (гл. 10 ГК РФ). Они позволят значительно снизить степень риска третьих лиц, вступающих в правоотношения с представителем другого лица, действующим за пределами предоставленных ему полномочий, и обеспечить их защиту. Данное обстоятельство в целом должно позитивно повлиять на стабильность гражданского оборота.