Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

При проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки органами местного самоуправления к их участникам могут предъявляться требования о возмещении убытков и иных затрат на перенос сооружений и коммуникаций инженерного оборудования. Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит информация о наличии в границах земельного участка объектов инженерной инфраструктуры, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов (п.1, 4, 6 ст.56 ГК РФ).

Параметры инженерного оборудования и благоустройства, согласно пункту 1 статьи 58 настоящего кодекса, отражаются в проектах планировки. Системы инженерного оборудования и благоустройства определяются в проектах застройки (п.2 ст.60 ГК РФ).

Для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры могут устанавливаться частные сервитуты в области градостроительства (п.3 ст.64 ГК РФ). Следует иметь в виду, что данные сервитуты подлежат государственной регистрации как обременения соответствующих вещных прав на объекты инженерной инфраструктуры в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации. 

Объекты незавершенного строительства

Весьма спорными объектами как с точки зрения гражданского оборота, так и с точки зрения ГРПНИСН, являются объекты незавершенного строительства.

Долгое время в отечественной правоприменительной практике объекты незавершенного строительства рассматривались лишь как совокупность строительных материалов и вложенного труда и были в основном предметом обязательственных отношений между заказчиком строительства (будущим собственником здания или сооружения) и подрядчиком. По этим причинам указанные объекты не подпадали под режим НИ и не участвовали в гражданском обороте как недвижимые вещи.

Принятие ГК РФ 1994г. и Федерального закона о ГРПНИСН в корне изменило указанную ситуацию.

С момента принятия ГК РФ правотворческая и правоприменительная практика пошли по пути признания того факта, что объекты, не завершенные строительством, могут быть предметом гражданско-правовых сделок, а вещные права на них и переходы вещных прав подлежат обязательной государственной регистрации.

В частности, еще до принятия Федерального закона о государственной регистрации прав Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов НИ в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" было предусмотрено следующее. При приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано за покупателем, в случае если заявителем представлены:

— документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта НИ;

— разрешение на строительство;

— описание объекта незавершенного строительства.

При этом физические и юридические лица — собственники не завершенных строительством объектов НИ обладали преимущественным правом приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Согласно Указу в дальнейшем планировалось осуществлять приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.

Следует отметить, что согласно Федеральному закону от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Принятие Федерального закона о ГРПНИСН обусловило дальнейшее формирование правоприменительной практики в отношении объектов незавершенного строительства в заданном Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 русле.

В настоящее время статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако данная статья не содержит ответа на два принципиальных вопроса: 1) с какого момента вновь создаваемая вещь может быть признана недвижимой и 2) с какого момента возможна государственная регистрации прав на эту недвижимую вещь.

Создание вещи, которая впоследствии будет признана недвижимой (здание, строение, сооружение и т.п.), может происходить различными способами.

Во-первых, будущий собственник может осуществлять строительство своими силами. В этом случае, для того чтобы создаваемая вещь не была признана в рамках статьи 223 ГК РФ самовольной постройкой, застройщику необходимо соблюсти следующие условия: