Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Как советуют некоторые специалисты, изучающие проблематику ГРПНИ и имеющие большой практический опыт в данной сфере, именно в соответствии с ОКОФ в настоящее время следует определять объекты НИ, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации[28]. 

Что предшествует государственной регистрации?

И тем не менее, использование процитированных выше нормативных документов не всегда позволяет со стопроцентной уверенностью ответить на вопрос, что же все-таки является НИ. Поэтому и для бухгалтера, и для юриста организации крайне важно иметь более четкие критерия отнесения объектов имущества к НИ.

Выше мы показали, что в соответствии со статьей 130 ГК РФ к объектам НИ относятся:

объекты, обладающие прочной связью с землей, то есть перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению;

объекты, законом отнесенные к объектам НИ, как, например, линейно-кабельные объекты связи (ст.8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи").

При этом следует иметь в виду, что государственная регистрация прав на объекты НИ проводится исключительно при наличии оснований, предусмотренных статьей 17 Федерального закона о государственной регистрации прав. Указанной статьей, в частности, предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка и план объекта НИ с указанием его кадастрового номера[29].

Присвоение кадастрового номера объекту, равно как и создание указанных планов земельного участка и объекта НИ возможно только после проведения технической инвентаризации и учета самого объекта НИ и постановке на кадастровый учет земельного участка, на котором данный объект расположен.

Таким образом, ГРПНИСН должны предшествовать два вида работ:

работы по землеустройству, межеванию и постановке на кадастровый учет земельных участков, на которых расположены объекты НИ, и работы по технической инвентаризации, описанию и учету собственно объектов НИ. Следует заметить, что проведение полного комплекса указанных работ требуется лишь в двух случаях:

— в случае, если организации требуется оформить права собственности на вновь созданный объект НИ;

— в случае, если организация правообладатель по собственному желанию проводит работы по оформлению прав на НИ, созданное или приобретенное до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав (то есть до 31.01.1998).

Во всех остальных случаях — то есть в случаях, когда требуется регистрация перехода права собственности на НИ по договору или же регистрация обременения права, — перед государственной регистрацией прав необходимо лишь осуществить текущую (внеплановую) техническую инвентаризацию объекта НИ с регистрацией текущих изменений в технических характеристиках объекта. В соответствии со статьей 17 Федерального закона о государственной регистрации прав, представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Обязанности по осуществлению технической инвентаризации объектов НИ в случае их отчуждения по договору исполняются обычно лицом, передающим НИ, и являются в определенном смысле частью предпродажной подготовки объекта НИ. 

Техническая инвентаризация, описание и учет объектов недвижимого имущества

Составление плана объекта НИ и присвоение ему инвентарного и кадастрового номера в настоящее время осуществляется организациями технической инвентаризации в рамках проведения работ по техническому описанию и учету. Данные организации осуществляют свою деятельность в соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 4 декабря 2000г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности" (в ред. от 10.09.2004).

До недавнего времени организации (бюро) технической инвентаризации существовали в двух формах:

либо в форме государственных и муниципальных унитарных предприятий или государственных учреждений, созданных при администрациях субъектов Российской Федерации или соответствующих муниципальных образований;

либо в форме дочерних предприятий или филиалов ФГУП "Ростехинвентаризация".

При этом общий контроль и надзор за осуществлением деятельности по государственному техническому учету и технической инвентаризации данными организациями осуществлял Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, который занимался назначением и аккредитацией организаций, уполномоченных на проведение технического учета и технической инвентаризации.

Однако 10 сентября 2004г. было принято Постановление Правительства РФ N 477, которым были внесены существенные изменения в Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000г. N 921.