Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости

• но вы тем не менее не хотели бы отказываться от приобретения данного объекта —

=> помните: у вас есть еще один выход – добровольно расторгнуть договор и поучаствовать в повторных торгах, на которые объект будет выставлен уже после изменения договора (или устранения других недостатков). И даже если это приведет к потере задатка, иногда такой вариант позволит вам сохранить гораздо больше.

Однако имейте в виду: для того чтобы сохранить право на участие в новых торгах, вы должны именно расторгнуть договор, а не просто отказаться от его подписания. Причем расторгнуть его следует по обоюдному согласию с продавцом либо путем письменного уведомления продавца с обязательным указанием на те проблемы, которые возникли со стороны продавца и не могут быть устранены без изменения договора.

Особенность вторая. Жесткий дедлайн и мало времени для принятия решения

Второй и не менее важной особенностью торгов является то, что у покупателя для принятия решения существует конкретный предельный срок – дедлайн[18].

Да, при прямых продажах продавец, ведя переговоры непосредственно с покупателем, тоже может торопить последнего, устанавливать предельные сроки для принятия решения и рассказывать, что у него несколько других потенциальных покупателей и что объект достанется тому, кто быстрее заплатит деньги. Но в данном случае продавец вправе пойти навстречу покупателю и отодвинуть срок сделки. Стороны могут договориться между собой, их ничто не ограничивает.

Выставляя недвижимость на торги, продавец сразу обозначает существенные условия будущей сделки и сроки проведения торгов. То есть он как бы добровольно накладывает на себя ограничение свободы воли. Теперь продавец, даже если захочет, не сможет изменить дату проведения торгов и предельный срок приема заявок без финансовых санкций для себя. А следовательно, повлиять на эти сроки не может и покупатель.

Иными словами, при покупке недвижимости на торгах покупатель ограничен фиксированными сроками принятия решений: подать заявку, заплатить задаток, участвовать в торгах, подписать договор купли-продажи после победы в торгах, осуществить оплату – все это покупатель должен сделать в четко установленные и, как правило, достаточно сжатые сроки. В противном случае совершенное им действие не будет иметь юридической силы или может быть оспорено.

2.1. Минимального установленного законом срока между объявлением о торгах и их проведением часто недостаточно

В соответствии с п. 2 ст. 447 Гражданского кодекса РФ по общему правилу извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за 30 дней до их проведения.

Казалось бы, срок для принятия решения об участии или неучастии в торгах более чем достаточный.

Однако не следует забывать, что в течение этого срока необходимо не только принять решение, участвовать или не участвовать в торгах, но и определиться со всеми рисками относительно приобретаемого объекта, так как после подачи заявки на участие в торгах и оплаты задатка возможности «безболезненно отыграть назад» уже не будет.

Но для того чтобы с рисками определиться, вначале их нужно выявить — иными словами, провести полную проверку в отношении объекта недвижимости, а это не так просто и быстро.

Кейс 3. Месяц на проверку и 300-страничное юридическое заключение с описанием рисков

К нам обратился индивидуальный предприниматель Р. Т., который хотел приобрести на торгах крупный объект недвижимости в Московской области: земельный участок площадью 12 га с более чем 30 расположенными на нем зданиями и сооружениями.

Начальная цена для недвижимости такого размера была очень «интересной» – 25 млн руб., к тому же объект уже неоднократно выставлялся на аукционы на понижение, в которых почему-то никто не участвовал.

Это насторожило Р. Т. и заставило его обратиться к нам для проверки объекта на возможные риски. В результате только проверка объекта заняла чуть меньше месяца, а подготовленное нами заключение о ее результатах и возможных рисках для покупателя заняло почти 300 страниц текста.

При этом значительную часть времени нам пришлось потратить на поиск и получение из независимых источников дополнительной информации об объекте: как оказалось, объект не был подготовлен к продаже надлежащим образом и большая часть обременений и ограничений в использовании земельного участка не была отражена ни в конкурсной документации, ни в ЕГРН. И выявить это нам удалось только после выезда нашего кадастрового инженера на место посредством сопоставления информации из различных источников.