С Америкой на «ты»

ПОКУПКА ЖИЛЬЯ.В США существуют три основных вида жилья. Это кондоминиум, кооперативная квартира и дом. Самая дорогая покупка — дом. Все сделки совершаются с помощью адвокатов. Что касается крупных приобретений, то в этом случае обе стороныпредставлены адвокатами. Адвокат продавца составляет контракт для продажи, где предусмотрены условия сделки, способы оплаты и т. д. Адвокат покупателя проверяет контракт и после подписания его обеими сторонами обращается в title company. Эта организация проверяет, принадлежит пи имущество продавцу, соответствует пи участок генплану, каково состояние дома, и дает гарантию, что у продавца нет задолженностей, соблюдены санитарные нормы, а помещение соответствует требованиям и предписаниям, установленным законом. Адвокат продавца, получив отчет компании, устраняет, насколько это возможно, обнаруженные недостатки. Именно адвокаты обязаны соблюсти все юридические формальности, что вряд ли вам под силу.

Кроме адвоката, понадобится помощь и опытного инженера, который сделает тщательный технический осмотр дома и коммуникаций и подготовит необходимые документы.

При покупке кондоминиума следует иметь в виду, что вы становитесь не только владельцем квартиры, но и совладельцем определенной части собственности, принадлежащей жилому комплексу: лифтов, лестниц, бассейнов и т. д. Если берете в банке ссуду на покупку, то залогом становится сама квартира. Квартира в кондоминимуме обычно дороже кооперативной, зато и риска здесь меньше. Если сосед не платит рент, то дом хоть и не будет поддерживаться в надлежащем состоянии, однако лично вы при этом ничего не теряете.

Квартира в кооперативе обойдется дешевле, но вы не будете ее полновластным собственником, а лишь владельцем акций (акционером) кооперативной собственности. Залогом для получения ссуды будет не квартира, а ваша доля в общем имуществе кооператива. Иногда залогом может стать вся собственность кооператива, за которую несут коллективную ответственность его члены. И если кто-то нарушает правила выплаты, задолженность берут на себя остальные жильцы. Они должны погасить долги, в противном случае кооператив будет объявлен банкротом.

Если покупаете квартиру в существующих кондоминиуме или кооперативе, то следует внимательно ознакомиться с финансовыми документами за несколько последних лет, изучить примерный текст контракта на приобретение или договора на аренду (в кооперативе), посмотреть положения о порядке проживания в здании, о Совете директоров, о договорах с обслуживающим персоналом, получить информацию о специальных взносах, о возможном увеличении различных выплат. Необходимо получить описание физического состояния здания и информацию о возможном капитальном ремонте. От того, насколько тщательно ознакомитесь с документами, зависит ваш будущий жизненный комфорт.

Если же решили покупать квартиру в новом кондоминимуме или кооперативе, учтите, что особенно внимательным и осторожным надо быть в случае, если хозяин дома, сдающий квартиру в аренду, решил перевести здание в кондоминимум или кооператив. Порой выгоднее купить квартиру, в которой живете, и платить за будущую собственность, а не арендную плату. К тому же стоимость квартиры может быть значительно снижена в результате переговоров с владельцем дома. Часто именно у него можно взять заем на оплату квартиры, так как он заинтересован в привлечении клиентов и предлагает более выгодные условия займа, чем банк.

КАК И ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ ПОД НЕДВИЖИМОСТЬ?Нужно ли для этого «брать банк»? Нет, лучше и легче — взять в банке. Называется эта процедура — «mortgage credit», т. е. заключается определенный вид контракта с банком, который стремится помочь деньгами, если ваших наличных значительно меньше, чем стоит недвижимость. Контракт долгосрочен, и это утешает. Замечено, что большинство купивших дома или квартиры продают их до окончания срока контракта. Прежде чем поставить подпись на контракте с финансовым учреждением, поинтересуйтесь, применяются ли штрафные санкции в случае перефинансирования кредита или продажи недвижимости ранее оговоренного срока?

Откуда же все-таки берутся деньги? К кому обращаться? Кредитами ведают Mortgage Brokers и Direct Lenders.

Mortgage Brokersфинансируются оптовыми (wholesale) департаментами финансовых фирм, а брокеры, получив процентные оптовые ставки, продают их клиентам, но уже по розничным ценам. Разница в процентных ставках финансовых фирм может различаться по видам услуг. Искусство брокера и заключается в выборе наиболее выгодных условий для клиента. Так что ваш успех в приобретении недвижимости зависит от профессионализма брокера, а также его порядочности.

Поинтересуйтесь у друзей о брокере, который достойно защитил их интересы и выгодно оформил сделку. Убедитесь в том, что брокер состоит в ассоциации брокеров, зарегистрирован ли он в ВВВ (Better Business Bureau)?