Сам себе риэлтор. Юридическая и судебная практика

3) Общая долевая собственность отличается от чисто долевой тем, что в соответствии со ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, даже если они не договорились о фактическом разделе комнат, признаются равными (идеальными). В рассматриваемом случае каждый из четырех членов семьи имеет 1/4 доли.

На практике невозможно достижение полного соответствия между долей участников ОДС и той частью общего имущества, которым он фактически пользуется. Например, 2-комнатная квартира с площадью комнат 20 и 10 кв. м перешла двум наследникам по закону и их доли в праве ОДС являются равными – по 1/2. При этом сособственник, которому досталась меньшая комната (10 кв. м соответствует 34/100 доли) вправе потребовать от своего оппонента компенсации, соответствующей стоимости 16/100 доли (0,50—0,34=0,16) в денежном эквиваленте, причем по рыночной, а не кадастровой цене.

4) Общая совместная собственность (ОСС) подразумевает, что доли собственников вообще не указываются (являются невыделенными, или «спящими»). В 1992–2001 гг. до вступления в действие очередных изменений и дополнений к Закону о приватизации, таким образом оформляли документы все желающие, а до 2012 г. согласно ст. 256 ГК РФ этот режим применялся только в отношении супругов (в настоящий момент и им приватизацию оформляют только в ОДС). Однако при других сделках супруги-приобретатели могут выбрать именно ОСС

Таблица 2.3

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ общей собственность на имущество является «по умолчанию» долевой, т. е. образование совместной возможно только в случаях, прямо установленных законом: для супругов, если соглашением (брачным контрактом) между ними не установлено иное; для участников КФХ – крестьянского фермерского хозяйства; для членов садового, огородного или дачного некоммерческого объединения (на имущество, включая земли общего пользования). До 16.10.2012 г., когда были приняты очередные изменения и дополнения в Закон о приватизации, в общую совместную собственность (ОСС) также исполнялась и приватизация, однако с указанного срока всем категориям граждан жилое помещение может передаваться только в общую долевую форму (ОДС).

Если Вы планируете приватизировать квартиру, то тщательно взвесьте все «за» и «против» разных форм собственности, чтобы в дальнейшем не было «мучительно больно» за неверное решение. Лучше всего в этом случае индивидуально проконсультироваться с опытным юристом и не слушать доморощенных «советов» работников домоуправлений и жилотделов. В Москве можно позвонить по телефонам: (495) 506-20-90, 518-05-01, 585-83-80.

Купили квартиру в доме-новостройке на 4 человека (супруги, их дочь и внук – сын дочери). Хотели оформить ее в общую совместную собственность, но нам было в этом отказано. В каких случаях возникает общая совместная собственность? Можно ли ее преобразовать в общую долевую, и наоборот?

Отказ, полученный вами, справедлив. В законодательстве указаны три основных вида общей совместной собственности на недвижимое имущество:

1) общая собственность супругов (ст. 256 ГК РФ);

2) собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ);

3) собственность садового дачного или огородного некоммерческого объединения на земли общего пользования.

Покупка квартиры к этим случаям не относится, поэтому в соответствии с ч. 2 ст. 244 ГК РФ квартира была оформлена в общую долевую форму.

Участники общей совместной собственности могут преобразовать ее в чисто долевую или общую долевую (при отсутствии согласия кого-то из родственников – в судебном порядке). Наоборот, к сожалению, сделать невозможно: отказаться от своих реальных или идеальных долей в «общую пользу» собственники не могут.

Чем отличается «право собственности» от «права пользования жильем»? 3 года назад муж прописал меня в свою 2-комнатную квартиру, приватизированную до этого на него и его сестру. После развода они потребовали выписаться, сменили замки на дверь и не пускают меня даже взять необходимые вещи.

«Право собственности» – более широкое понятие, включающее в себя владение (фактическое обладание) вещью, пользование (извлечение из вещи потребительских свойств) и распоряжение (возможность определить дальнейшую судьбу вещи, в нашем случае – объекта недвижимости).