Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

Хочу купить готовую новостройку (в собственности и с отделкой) целенаправленно под сдачу. Нашла несколько подходящих вариантов, к тому же их продает горадминистрация. Но обязательное условие – участие в аукционе. Стоит ли связываться?

Действительно, в соответствии с Законом № 223-ФЗ[3], все квартиры и иные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности муниципальным властям (далее по тексту – городу), реализуются путем проведения открытых электронных торгов в режиме реального времени. Фактически это открытый аукцион на поставку товаров и услуг (по аналогии с госзакупками).

Для участия в таких торгах необходимо:

– оформить (фактически купить) ЭЦП – электронно-цифровую подпись;

– аккредитовать свою ЭЦП на электронной площадке, производящей торги (для каждого города – своя);

– подать заявку для участия в торгах;

– оплатить обеспечительный платеж (ранее – задаток);

– выбрать объект (квартиру), которую вы хотите приобрести;

– в день проведения торгов сделать свою ставку (назначить цену) – обычно + 5 % от стартовой;

– в случае выигрыша торгов – в течение оговоренного времени (обычно 10–15 дней) перечислить окончательную сумму (с зачетом обеспечительного платежа);

– явиться в уполномоченное городом агентство для подписания ДКП (или сделать это при помощи своей ЭЦП);

– получить свидетельство о госрегистрации права (начиная с 15.07.2016 года – запись о регистрации) и принять квартиру (подписать акт).

Как видите, процедура участия в аукционе искусственно забюрократизирована. Однако на местах сотрудники уполномоченных городом агентств (в Москве это Мосреалстрой, сайт mosrealstroy.ru) за умеренное вознаграждение «помогут» вам выиграть аукцион на интересующую квартиру даже по стартовой стоимости.

Блиц

Можно ли купить квартиру в конкретной новостройке дешевле, чем предлагает сам застройщик? Если да, то у кого?

Да, можно. Либо у взаимозачетника (об этом уже шла речь в вопросах этой главы), либо у другого дольщика по переуступке прав требования (подробнее в главе 5.5).

Покупаю апартаменты. Нашел предложение (ниже рынка) от архитектурного бюро, которое (со слов их сотрудника) выполняло по объекту функции техзаказчика, и застройщик рассчитался с ним объемами площадей. Что это такое? Можно ли покупать?

В общем случае – да, можно. Это типичный пример взаимозачетных операций. Однако необходимо тщательно проверить исполнение всех обязательств бюро перед застройщиком (наличие соответствующих актов), а еще лучше – получить от него письмо, что в части помещения номер NN застройщик к бюро финансовых или иных претензий не имеет.

Как узнать координаты организаций, которые продают квартиры дешевле, чем застройщик (точнее говоря, назначенное им агентство)? Приехал на стройку, пытался поговорить с охранниками. Их старший сказал: «В проектной декларации все есть».

«Старший» абсолютно прав. В ПД имеется вся необходимая информация об участниках строительства, только надо ее (декларацию) правильно прочитать. Лучше для этого пригласить специалиста.

Чем отличается соинвестор от субинвестора?

Соинвестор обычно один (по соглашению с застройщиком) финансирует определенный объем. А субинвесторов (средних и мелких оптовиков) обычно несколько, и они, например, «дробят» часть пакета соинвестора, продавая небольшие объемы немного дороже, на чем и зарабатывают.

Глава 5.4. Долевое участие в строительстве

Какие гарантии дольщикам дает договор долевого участия в строительстве? Какие положения он должен содержать?