Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Районная налоговая инспекция, скорее всего, старается создать искусственные трудности в деятельности ИП, сдающих свою недвижимость в таком статусе – ведь «физик», не зарегистрированный в качестве предпринимателя, обязан платить 13 %, а ИП – 6 % от совокупного годового дохода, и указанная разница является далеко не лишней для местного бюджета. Для начала попробуйте в соответствии со ст. 108 НК РФ получить официальное разъяснение налогового органа по этому вопросу, а в случае отказа инспектора принять Вашу бухгалтерскую отчетность вышлите весь необходимый комплект документов по почте с уведомлением о вручении.

* * *

С 01.01.2009 г., после введения в действие ст. 346.25.1 прим НК РФ, у добросовестного арендодателя (наймодателя) появился еще один законный путь оптимизировать налогообложение – купить патент. Правда, для этого также надо зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление в свой налоговый орган не менее чем за 1 месяц до ориентировочного срока начала деятельности (т. е. сдачи жилья). Стоимость патента на рассматриваемый вид деятельности (аренда и наем жилых помещений) определяется нормативными актами субъектов Федерации и составляет, например, для Москвы и Петербурга на 2015 г. – от 37 до 150 тыс. руб. в год, в зависимости от площади квартиры и ремонта. Треть от его стоимости (в нашем примере – 20 тыс. руб.) оплачивается сразу в момент его получения, оставшаяся часть – не позднее 25 дней со дня окончания периода действия. Однако в этом случае Вам желательно получить годовой доход от сдачи жилья более 1 млн руб., или округленно 84 тыс. руб. в месяц (стоимость хорошей квартиры бизнес-класса), ибо в среднем патент стоит в пределах 50–70 тыс. руб.

Блиц

Почему при сдаче квартиры хозяева настаивают на сроке 11 месяцев (или 364 дня)?

Если жильё сдается по договору найма (не путать с арендой) на срок свыше 1 года, то у жильцов в соответствии со ст. 683 ГК РФ возникает гораздо больше прав, что, безусловно, хозяевам не выгодно. К тому же с 22.07.2014 г. такой договор также подлежит госрегистрации в качестве обременения.

Живем на съемной квартире. Соседи – полный неадекват. Однажды среди ночи они вызвали наряд полиции – патрульные стучали в дверь прикладами, но мы не открыли. Имеют ли полицейские право взломать дверь?

Вы поступили правильно. В конфликтных ситуациях никому из посторонних дверь открывать не следует. Взламывать её сотрудники полиции скорее всего не станут (оснований для этого нет), хотя формально имеют право.

Чем отличается коммерческий наем от имущественного?

Ничем. Это одно и тоже. Просто в юридической литературе и на профильных сайтах первый термин относиться к договорам найма с муниципальными властями (например, по программе «молодая семья», см. главу 4.18 четвертой части нашей книги), а второй – если заключен между гражданами.

Сдавала квартиру. Вдруг жилец пропал (телефон отключен, в квартире не появляется). Открыла дверь своим ключом, а там остались его вещи. Как с ними поступить, ведь жильё простаивать не должно. Я существую на доходы от его сдачи.

Чтобы не быть в дальнейшем обвиненной в краже вещей пропавшего жильца (статья 158 часть ЗУК РФ), рекомендуем в присутствии двух очевидцев из числа своих знакомых и под видеосъемку сложить их в большую коробку, «опечатать» и оставить на квартире, предупредив новых жильцов, чтобы немедленно связались с Вами в случае явки «пропавшего».

Глава 3.2. Коммерческий наем, поднаем

Прочитал в газете объявление: «Товарищество собственников жилья сдает квартиры по договору коммерческого найма». Что это такое? Чем отличается подобный наем от аренды?

Согласно ст. 671 ГК РФ договор коммерческого найма (ДКН) – соглашение, по которому собственник жилья или уполномоченное им лицо (наймодатель) предоставляет помещение во временное возмездное пользование физическому лицу (нанимателю) или группе лиц (сонанимателям). При этом жилплощадь, являющаяся предметом ДКН, должна находиться в частном жилищном фонде (с произведенной госрегистрацией права собственности наймодателя), а размер платы за коммерческий найм формально не ограничен (при условии, что сумма не является для нанимателя явно кабальной).