Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Существенными условиями договора краткосрочного найма, который вы будете заключать, являются: во-первых, срок действия, который не может превышать согласно ст. 683 ГК РФ одного года, во-вторых, размер платы, взимаемой либо за определенный период (на практике чаще всего за месяц вперед), либо за весь период договора. Основными отличиями краткосрочного договора имущественного найма, кроме сроков его заключения (1 год вместо 5 лет), также являются:

– отсутствие права вселения временных жильцов или поднанимателей согласно ст. 680, 685 ГК РФ;

– отсутствие преимущественного права продления договора (ст. 684 ГК РФ);

– невозможность замены нанимателя (переуступки прав нанимателя третьим лицам согласно ст. 686 ГК РФ);

– необязательность указания в договоре членов семьи нанимателя (ст. 677, 679 ГК РФ);

– уменьшение срока предупреждения о расторжении договора с 3 до 1 месяца.

Теперь подробнее о регистрации краткосрочного договора. Документ может быть составлен в простой письменной форме (нотариальное его удостоверение не требуется) и подлежит учетной (не путать с государственной) регистрации. Однако процедура такой регистрации устанавливается разными субъектами Федерации по-разному. В Москве, например, действует Распоряжение Мэра № 2774-РП[1], согласно которому договоры найма или аренды подлежат обязательной регистрации в ГУП «Московский городской центр аренды жилья». На практике, естественно, это никто не делает (иначе хозяин квартиры будет платить подоходный налог и с него снимут все дотации по квартплате). Однако такой договор (если он надлежаще оформлен) досрочно можно расторгнуть только в судебном порядке. Наряд полиции, вызванной хозяином, связываться с выселением жильцов не станет.

Рекомендации хозяевам:

1. В текст составляемого договора обязательно должны быть внесены паспортные данные жильцов (убедитесь, что они соответствуют действительности).

2. Старайтесь не оставлять нанимателям доказательств передачи Вам денег, иначе, если возникнет конфликт с ними, бывшие жильцы запросто «сдадут» Вас в налоговые органы.

3. Чтобы не возникало конфликтов с полицией, домоуправлением и соседями, предупредите жильцов, что для третьих лиц они – Ваши родственники, проживают в квартире бесплатно.

4. Ни при каких обстоятельствах не передавайте нанимателям правоустанавливающие документы на квартиру и свои паспорта, даже копии! В противном случае жильцы, если они окажутся аферистами, могут продать Вашу жилплощадь.

Аналогично советы жильцам:

1. Попросите у хозяина, с которым подписываете договор, оригиналы правоустанавливающих документов (см. таблицу 2.3.1 из главы 2.3 второй части книги) – под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, имеющих право собственности на квартиру!

2. Требуйте с владельцев квартиры исполнительной надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях).

3. В случае повышенного интереса к Вам соседей, работников управляющей компании или полиции не показывайте последним договор: скажите, что Вы родственники хозяев и живете безвозмездно.

Наша семья из 3 человек сняла при посредничестве фирмы N однокомнатную квартиру в Москве у одинокого мужчины средних лет. Был подписан договор безвозмездного пользования без указания срока. Через 2,5 месяца в один из дней хозяин завалился к нам пьяный, в 3 часа ночи, потребовал денег на водку и оплату такси, а также предупредил, что его выгнала жена из дома (он жил у нее) и он квартиру больше сдавать не собирается. Агент фирмы N, которой мы сообщили о случившемся, обещала подобрать похожую квартиру, но слова своего не сдержала. Как поступить? Совсем недавно с большим трудом удалось устроить ребенка в близлежащую школу, а этот… фактически выставляет нас на улицу… (стилистика письма сохранена – прим. авт.)