Счастливый город

Пригородам исторически свойственны несколько характеристик: в них больше пространства на человека, их строительство и управление ими обходится дороже, чем в традиционных городах. В пересчете на жителя они требуют больше дорог, водопроводных, канализационных и энергетических систем, тротуаров, дорожных знаков, деталей ландшафта и озеленения. Их содержание дороже обходится местному бюджету, выше расходы на содержание аварийно-спасательных служб. В них выше уровень загрязнения окружающей среды и выброса углекислого газа в атмосферу. Иными словами, городская агломерация — самый дорогой, ресурсозатратный, неэкологичный вариант. Любой, кто верит в человеческую способность принимать адекватные решения по поводу собственного благополучия, склонен ожидать, что масштабные инвестиции в подобную организационную структуру должны обеспечить более здоровую, безопасную, комфортную и радостную жизнь. Учитывая, сколько миллионов людей выбрали для себя такой вариант, можно было бы предположить, что городская агломерация дарит самое сильное ощущение счастья.

Когда на следующее утро после «РЕПО-тура» я объезжал округ Сан-Хоакин, рассредоточенный город казался безрадостным и нежизнеспособным. За пять минут поездки по Уэстон-Ранч — району к югу от Стоктона, где сразу возле магистрали I-5 стояли несколько сотен скромных домиков площадью примерно по 230 м², — я насчитал два десятка табличек «Продается» и еще полдюжины грустных семей, загружающих мебель и телевизоры с большим экраном в арендованные грузовики для перевозки[83]. Все уезжали.

Как и большинство американцев, Диас верил, что кризис, спровоцированный ипотечным кредитованием, сродни временному помешательству, за которое ответственны «жадные банкиры» с печально известными хищническими практиками кредитования. Многие клиенты Диаса и сами стали участниками субстандартных ипотечных программ, когда рынок был на пике. Но все закончилось тем, что переменные процентные ставки неожиданно взлетели и люди лишились своих домов. Диас признавал, что это печально, но теперь, когда жители уехали (во время тура все тщательно избегали разговоров о том, куда они переместились или кем они были), Стоктон возродится к жизни. Трудные времена позади. Окраинные города приободрятся, когда низкие цены на недвижимость привлекут новых жильцов, способных за них заплатить. Мои товарищи по «РЕПО-туру» разделяли эту точку зрения. Они уже вели расчеты до того, как мы вернулись в офис.

К сожалению, в этой оптимистичной логике есть изъян: она игнорирует роль городской системы. При комплексном анализе выясняется, что ситуация с изъятием банками заложенной под ипотечный кредит недвижимости отправляет нас прямиком к карте городской агломерации, а нестабильность заложена в пригороды Сан-Хоакина еще на этапе их проектирования.

Предположим, вы живете в районе Эриксон-Серкл в Уэстон-Ранч. Если вам нужно молоко, вы едете до ближайшего магазина, Food 4 Less в 3 км от вас. Чтобы заняться спортом, вы проезжаете 8 км до клуба In-Shape Health у съезда с автострады 4. До школы ваши дети могут дойти пешком, но ближайший бассейн почти в 10 км от вас, а торгово-развлекательный комплекс Park West Place — в 20 км к северу от I-5. А чтобы добраться до работы, вы, как и все соседи, ежедневно наматываете почти 100 км до Сан-Франциско, при загруженных дорогах ежедневно тратя на поездку туда и обратно до 4 часов. И вы не одиноки: большинство обитателей Уэстон-Ранч, купившие там дома на волне экономического подъема, пытались убежать от высоких цен в области залива Сан-Франциско, но знали, что ежедневно будут ездить туда на работу[84]. Тогда жители Уэстон-Ранч были прочнее связаны с отдаленным мегаполисом, чем с собственным городком.

Эта модель оправдывала себя, пока залить полный бак бензина было относительно недорого. Но ситуация изменилась буквально накануне кризиса. Цены на топливо подскочили настолько[85], что те, кто ездил на работу в Сан-Франциско из Сан-Хоакина, ежемесячно начали тратить на бензин больше 800 долларов. Для некоторых эта сумма составляла четверть их дохода, для большинства это было больше их ипотечных выплат. Хуже всех приходилось семьям с детьми. Последней каплей для жителей пригородов стали расстояния вкупе с ценами на бензин.