Сделки с недвижимостью. Как правильно выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

У нас в стране нет дешевого хлеба не потому, что жадные до денег производители искусственно взвинчивают на него цены. Хлеб стоит дорого только потому, что в его цену входит много составляющих. По той же самой причине не бывает дешевых и качественно работающих риелторских фирм.

Работа риелторов чаще всего не видна клиентам, поэтому у них иногда складывается впечатление, что продать, купить или обменять жилье очень просто. Это опасное заблуждение приводит иногда к трагическим последствиям.

6.1 Альтернативная сделка

За что риелторам платят деньги? – спрашивают клиенты, журналисты и другие заинтересованные лица. Все отвечают на этот вопрос по-разному. Например, платят за надежность агентства недвижимости, определяемую тем, что оно много лет работает на рынке недвижимости, сертифицировано престижными общественными организациями (РГР, МАР), практически исключает судебные перспективы, а также за высокое качество обслуживания, профессионализм, серьезное юридическое сопровождение сделок, клиентоориентированность.

Все это так, но многие забывают про объем работы, который риелтору необходимо выполнить для успешного завершения сделки. Для этого возьмем традиционную для современного рынка недвижимости 3-звенную альтернативную сделку, когда собственники, например, продают свою квартиру в одном районе и приобретают подобную в другом, а собственники второй квартиры, продавая ее, покупают себе свободную квартиру.

Все начинается с первого этапа , на котором находят продавца недвижимости (квартиры) и организуют ее продажу .Для этого агентство недвижимости и риелтор организуют рекламную кампанию и осуществляют поиск продавцов или покупателей. Это постоянная работа, которая включает целую систему поисковых действий и завершается нахождением продавца жилой недвижимости, который согласен воспользоваться услугами риелтора и агентства недвижимости. Все это осуществляется на первом подэтапе, который можно назвать Поиск клиентов.

Затем начинается подэтап риелторского просмотра реализуемой недвижимости . Необходимо организовать и провести встречу с продавцами жилья, осуществить просмотр квартиры, дома, окрестностей, микрорайона, заполнить карту просмотра, провести предварительное определение цены и обсудить размер комиссионного вознаграждения и время встречи в агентстве недвижимости для подписания договора с ним.

На подэтапе заключение договора с агентством недвижимости о риелторском обслуживании необходимоорганизовать и провести встречу с клиентами в агентстве. Здесь осуществляется презентация агентства и предоставление документов, подтверждающие полномочия агентства, а также ознакомление клиентов с текстом договора. При этом определяется тип договора (эксклюзивный или обычный), обсуждаются требования клиента к приобретаемой недвижимости, фиксируются цена отчуждаемой недвижимости и размер комиссионного вознаграждения, определяются стороны (покупатели или продавцы) оплаты расходов по оформлению сделки и выплате соответствующих пошлин и налогов. Риелтор объясняет клиентам технологию сделки. Определяется величина и вид предоплаты (аванс или задаток), форма и величина оплаты рекламных расходов, срок действия договора на риелторское обслуживание, а также возможность предоплаты комиссионного вознаграждения. Выполняются анализ, оценка и ксерокопирование документов клиента и реализуемой недвижимости. Обсуждаются условия ответственного хранения документов на реализуемое жилье и характер штрафных санкций в случае неисполнения условий договора сторонами. Подписывается договор на риелторское обслуживание.

Затем начинается подэтап проведение рекламной компании по продаже отчуждаемого жилья и его показ потенциальным покупателям . Для этого составляется рекламное объявление, выбирается вид рекламирования (электронная сеть агентства недвижимости, газеты, журналы, наружная расклейка, раскидка по почтовым ящикам, Интернет), находится секретарь на телефон. Начинается рекламирование продаваемой квартиры, прием телефонных звонков и обсуждение особенностей квартиры с потенциальными покупателями. Организуются и проводятся показы продаваемой квартиры. С продавцами обсуждаются результаты показа их квартиры и, при необходимости, коррекция ее цены. Находятся покупатели и приглашаются в агентство недвжимости.