Сделки с недвижимостью : как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

— заявление о регистрации;

— документ, подтверждающий оплату регистрационного сбора;

— правоустанавливающие документы на объект недвижимости;

— технический паспорт объекта недвижимости;

— справка за подписью руководителя и главного бухгалтера о наличии задолженности по налогу на имущество (для юридического лица);

— справка БТИ об отсутствии обременения имущества;

— документы, подтверждающие право пользования земельным участком (для отдельно стоящего объекта).

Для справки приведем суммы регистрационного сбора:

для юридических лиц:

— 50 МРОТ (минимальных размеров оплаты труда) — за регистрацию прав на один объект недвижимости;

— 50 МРОТ — за регистрацию сделки с одним объектом недвижимости;

для физических лиц:

— 3 МРОТ — за регистрацию прав на один объект недвижимости;

— 3 МРОТ — за регистрацию сделки с одним объектом;

для предпринимателей без образования юридического лица:

— 25 МРОТ — за регистрацию прав на один объект недвижимости;

— 25 МРОТ — за регистрацию сделки с одним объектом.

Плата за регистрацию прав на имущественный комплекс и сделок с имущественным комплексом — 200 МРОТ.

Кдокументной базе взаимоотношений с клиентами следует отнести следующие документы.

1. Договоры на риелторское обслуживание.

2. К договору на риелторское обслуживание прилагаются соглашения об изменении условий при:

а) продаже;

б) покупке;

в) покупке альтернативного варианта;

г) определении вознаграждения исполнителя;

д) альтернативе, с указанием цен на все покупаемые или отчуждаемые квартиры;

е) ситуации, когда заказчика интересует только сумма доплаты.

3. Протокол осмотра недвижимости (приобретаемой).

4. Поручение на приобретение недвижимости (приобретаемой).

5. Договор на передачу денежной суммы.

6. Расписка в получении документов/материалов.

7. Акт сдачи-приемки оказанных услуг.

8. Денежный расчет (схема сделки).

9. Гарантийные письма от агентства недвижимости.

10. Доверенности.

11. Договор с банком и дополнение к договору аренды сейфа.

12. Соглашение о задатке (авансе).

13. Договор возмездного оказания услуг по регистрации договора (оформление).

Предварительный договор купли-продажи практически повторяет «официальный» договор купли-продажи недвижимости, но регистрируется только у нотариуса и является документом, подлежащим к исполнению, что следует учитывать при его заключении.

7.3 Проверка документов сделки

Юридически чистая квартира — это прежде всего:

— квартира, правоустанавливающие документы которой оформлены в соответствии с действующим законодательством;

— квартира, все предыдущие сделки с которой совершались в соответствии с законом;

— квартира, которая не обременена на текущий момент правами третьих лиц и отсутствуют объективные причины для возникновения таких прав в будущем.

Не следует пытаться сэкономить на проверке юридической чистоты квартиры. Также невозможно за короткий срок стать специалистом в юридических и финансовых вопросах, касающихся недвижимости, даже если вы приобретаете ее в доме-новостройке, не говоря уже о вторичном рынке. Лучше нанять стороннее агентство, которое не заинтересовано в продаже этой квартиры и которое сможет провести беспристрастную экспертизу документов и выработать наиболее безопасную для вас схему оформления[43].

В условиях, когда правовых норм становится все больше, непосвященному человеку становится все сложнее разобраться в юридических тонкостях. Покупка жилья представляет собой процесс коварный, иногда даже опасный для человека, решившегося на такой шаг. И связано это в первую очередь с тем, что квартира может оказаться «юридически нечистой». И тогда ее приобретение потянет за собой целый «букет» различных неприятностей как морального, так и имущественного характера.

Если вы решили приобрести квартиру, то лучше всего обратиться в агентство недвижимости либо к специалистам, которые могут провести необходимую экспертизу квартиры. Конечно, при наличии определенных навыков и связей можно попытаться провести экспертизу самостоятельно. Но, как показывает опыт работы на рынке жилья, такое случается крайне редко[44].

Юридическая проверка чистоты квартиры в каждом случае требует индивидуального подхода, причем юристам и экспертам часто приходится фактически заново разрабатывать безопасную для покупателя схему оформления. И заниматься этим должны отнюдь не агенты, а высококвалифицированные сотрудники. Поэтому эта услуга не может быть дешевой, все зависит от длины цепочки альтернативы и сложности вариантов.

Для проверки юридической чистоты квартиры, несомненно, требуется участие опытного риелтора или юриста. Но для того чтобы оценить компетентность приглашенного специалиста, необходимо иметь хотя бы общее представление о правилах правовой экспертизы сделок с недвижимостью.

1. Удостоверьтесь в том, что квартира принадлежит вашему продавцу. Покупатель должен получить максимум информации о продавце, удостовериться, что квартира принадлежит именно ему и он вправе ею распоряжаться.