Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовеcтных партнеров

Чем гуще сеть, тем хуже рыбе.

Китайская пословица

В настоящей главе пойдет разговор о проверке на возможность совершения мошенничества с недвижимостью со стороны физического лица – в первую очередь собственника некоммерческого объекта (комнаты, квартиры, дома, земельного участка). Как показывает практика (см. также главу 1), владельцы вышеуказанных объектов иногда вступают в преступный сговор с «посредниками»-аферистами, на недвижимость подбирается жертва-«покупатель», совершается мошенничество, «посредник» скрывается, а «продавец» выдает себя за потерпевшего. Возможна также и обратная схема – жертвой аферы в этом случае становится добросовестный продавец.

Небольшое примечание: в дальнейшем термины «продавец» и «покупатель» мы станем трактовать в расширенном смысле: к первому типу будут относиться фигуранты сделок, желающие «избавиться» от недвижимости и приобрести деньги, – арендодатели, собственно продавцы; граждане, желающие ухудшить свои жилищные условия за доплату; жильцы расселяемой коммунальной квартиры. Во вторую группу войдут физические и юридические лица, желающие избавиться от денег и приобрести недвижимость, – арендаторы и наниматели; «чистые» покупатели; лица, планирующие улучшить свои жилищные условия путем обмена с доплатой; инвесторы новостроек; будущие владельцы расселяемых коммунальных квартир.

Давайте более подробно рассмотрим типовой алгоритм проверки физического лица – собственника объекта недвижимости, которую придется, безусловно, организовывать покупателю. Продавцу в этом отношении легче – отдельные этапы вполне можно исключить (об этом – в конце настоящей главы). Далеко не все действия удается выполнить покупателю или его доверенным лицам самостоятельно – за помощью придется обращаться в детективные фирмы, к сотрудникам правоохранительных органов или в службы безопасности риэлторских агентств (расценки на подобные услуги в Москве на конец 2015 года приведены в Видеоприложении 3[6]).

Итак, основные этапы проверки физического лица – собственника некоммерческого объекта недвижимости:

• паспорт клиента;

• базы данных;

• правоустанавливающие документы;

• цепочка отчуждения;

• опрос соседей;

• юридические запрещения.

На практике работы служб безопасности риэлторских агентств проверка проводится именно в такой последовательности.

3.1. Проверка паспорта клиента

С 1 января 2004 г. на территории нашей страны имеет силу только паспорт гражданина РФ образца 1997 года (паспорта СССР образца 1974 года с указанной даты отменены, что безусловно, значительно облегчает идентификацию граждан). Кроме того, продавец недвижимости может предъявить и иные документы, удостоверяющие личность (см. табл. 3.1).

В практике работы нотариальных контор и регистрационных органов (учреждений юстиции) ряда субъектов РФ, в первую очередь Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Воронежа, Краснодарского края, Московской и Ленинградской областей, сложилось положение, что нотариусы и госрегистраторы отказываются принимать у граждан – собственников недвижимости документы на оформление, если хотя бы один из них предъявляет любые удостоверения личности, кроме паспорта гражданина РФ (для иностранцев обязателен ВНЖ – вид на жительство). Это, безусловно, является нарушением основных гражданских прав, но, с другой стороны, облегчает процесс идентификации продавцов и весь процесс экспертизы.

Внимание! Если собственник объекта недвижимости предъявляет любой документ, кроме паспорта гражданина РФ, то от сделки лучше воздержаться!

Пусть Ваш оппонент сначала получит нормальный гражданский паспорт РФ (иностранец – вид на жительство), только после этого можно продолжать дальнейший разговор!

Это ограничение связано с тем, что документы на регистрацию все равно сразу могут не взять (причину см. выше), а также велика вероятность нарваться на подделку (чаще всего встречаются фальшивые документы 03; 04; 05; 07; 08; 10; 11; 12; 13; 27; см. табл. 3.1).

Таблица 3.1

ДОКУМЕНТЫ, УДОСТОВЕРЯЮЩИЕ ЛИЧНОСТЬ ГРАЖДАНИНА ПО СОСТОЯНИЮ НА 01.10.2015 Г.