Первооснова феномена «петербургский двор» опирается на регламентированность и регулярность. При Петре I участки нарезались прямоугольниками. Застройка шла по периметру участка. Вдоль главной улицы по ширине участка строился лицевой флигель. Ширина участка для именитых составляла 10 саженей (около 21 метра), для подлых — 5 саженей. Глубина двора и у тех и у других составляла 30 саженей. Во дворе размещались служебные постройки, прижимавшиеся к границам двора. Двор скрывался за фасадом, проход ко двору был с тыльной стороны участка. Описание такого двора есть в сказке А. Погорельского «Черная курица»: к дому этому принадлежал довольно пространный двор, отделенный от переулка деревянным забором из барочных досок. Ворота и калитка, кои вели в переулок, всегда были заперты, и потому Алеше никогда не удавалось побывать в этом переулке, который сильно возбуждал его любопытство. Всякий раз, когда позволяли ему в часы отдыха играть на дворе, первое движение его было — подбегать к забору. Тут он становился на цыпочки и пристально смотрел в круглые дырочки, которыми был усеян забор. Алеша не знал, что дырочки эти происходили от деревянных гвоздей, которыми прежде сколочены были барки, и ему казалось, что какая-нибудь добрая волшебница нарочно 204 Часть IV. Семиотика повседневности провертела эти дырочки. Он все ожидал, что когда-нибудь эта волшебница явится в переулке и сквозь дырочку подаст ему игрушку, или талисман, или письмецо от папеньки или маменьки». Вероятно, переулок, о котором упоминает писатель — Соловьевский (ул. Репина) на Васильевском острове. Правда, в советское время развернулась кампания по сносу заборов и сейчас многие дворы открыты.
В первые годы Петербург занимал небольшую территорию. Южной границей была р. Мойка (тогда ее называли Мья). Между ней и Адмиралтейством возникла слобода служилого и мастерового люда, а вдоль реки появились многочисленные усадьбы петербургской знати. К середине XVIII века городские кварталы появились и южнее Мойки. Граница города была перенесена на Фонтанку. Вдоль нее по обоим берегам от невского проспекта до устья построено множество барских усадеб. Жилые здания здесь располагались в глубине участка. С одной стороны к ним примыкал парадный двор, с другой — обширный сад. Это традиционный тип феодальной усадьбы, который получил распространение в Европе задолго до основания Петербурга и во Франции носил название «дом между двором и садом».
Курдонеры появляются в 30-х годах XVIII века, украшая город и являясь его эстетическим феноменом. Они — результат окончательно оформившейся концепции парадного общегородского ансамбля. Но они еще очень далеки от коммунального двора, так как принадлежат одному владельцу и закрыты для посторонних. Однако в сравнении с прежними боярскими дворами они приобретают новую общественную функцию. Они ограничены красной линией вдоль улицы сквозной чугунной оградой.
Во второй половине XVIII века начинается строительство доходных домов. С 60-х годов XVIII века жилищное строительство превращается в верный источник дохода. Солидную часть петербургских домовладельцев составляли купцы, игравшие первостепенную роль в экономической жизни города. В первой половине XIX века доходные дома были с пестрым составом жильцов и разными по размерам и назначению квартирами.