Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Прежде чем говорить о тех распорядительных актах, которые вправе совершать социальный наниматель с принадлежащим ему жилым помещением, необходимо сделать ряд важных пояснений. Выше уже неоднократно говорилось о том, что социальный наниматель не является собственником занимаемого им жилого помещения. А раз это так, то данное обстоятельство позволяет прийти к очень важному выводу, что социальный наниматель практически лишен правовых возможностей по совершению с жилым помещением разнообразных гражданско-правовых сделок. Например, наниматель не может данное помещение продать, подарить, заложить, передать в рамках договора ренты. Все-таки не будем забывать, что классический римский подход гласит: «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам». Ввиду того, что социальный наниматель не является собственником жилья, его правомочия по распоряжению закрепленным за ним жилым помещением весьма и весьма ограничены и усечены.

Однако из данного общего правила жилищное законодательство знает ряд исключений. Причем данные исключения были известны и советскому жилищному праву. Речь идет о таких сделках, как поднаем и обмен жилья. По причине того, что каждая из обозначенных сделок обладает своей юридической спецификой, считаем целесообразным остановиться на отдельном анализе как договора поднайма, так и договора обмена.

I. Договор поднайма

Смысл договора поднайма весьма прост. Он заключается в том, что социальный наниматель передает все или часть занимаемого им жилого помещения для проживания третьим лицам на возмездной основе. Если бы такой договор заключал собственник жилого помещения, то это был бы классический договор коммерческого найма. Если бы такой договор заключался в рамках договора аренды, указанный договор именовался бы термином «субаренда».

Еще раз повторим, что договор поднайма был известен еще советскому жилищному законодательству. Однако данный договор в указанную эпоху характеризовался весьма специфическими качествами. С одной стороны, советские граждане-наниматели действительно имели полное право сдавать свои жилые помещения в поднаем посторонним лицам, причем, что очень важно, сдавать именно на возмездных основах. Однако, с другой стороны, то же жилищное законодательство устанавливало такое количество ограничений в этой сфере, что смысл договора поднайма (по крайней мере с формально-юридической точки зрения) сводился практически на нет.

Например, ст. 10 ЖК РСФСР 1983 г., посвященная общим жилищным правам и обязанностям граждан, категорично устанавливала, что жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества. Конкретизация данной общей правовой нормы содержалась в ст. 79 ЖК РСФСР. Данная статья гласила, что если наниматели жилых помещений систематически сдают жилую площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемая изолированная жилая площадь подлежит изъятию в судебном порядке[84]. Но что означала сдача жилого помещения в поднаем именно с целью извлечения нетрудовых доходов? По сути, прямой ответ на этот вопрос содержался в ст. 78 ЖК РСФСР, которая императивно устанавливала, что размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и платы за коммунальные услуги. А в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы, незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства[85]. Таким образом, в рамках советской правовой системы договор поднайма становился бессмысленным не только в силу юридических, но в первую очередь в силу экономических причин.