Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Покупка недвижимости всегда считалась в России самым надежным и выгодным вложением средств. Даже кризис вряд ли сломает этот стереотип. По данным ВЦИОМ, в ноябре 2008 года, когда стагнация на рынке жилья стала очевидной, 48 % россиян по-прежнему воспринимали недвижимость как наиболее безопасный инвестиционный инструмент. И едва ли стоит удивляться этому факту, учитывая динамику цен на столичные квадратные метры:

Мы видим, что за последние пять лет средняя цена взлетела с $1,500 до $5,300. В особо удачные годы московское жилье дорожало с фантастической скоростью – по 60 % годовых и более. Такая доходность, да еще на протяжении длительного времени не снилась ни одному из имеющихся на финансовом и банковском рынке инвестиционному инструменту.

Поэтому естественно, что в последние годы квартиры и дома стали предметом спекуляций: стандартная схема заработка для многих – покупка жилья на этапе котлована или первых этажей с перепродажей после завершения строительства. «Это гарантированно давало 50 – 100 % годовых», – вспоминают аналитики. Лишь в последние годы прибыль упала: слишком высоки цены, причем даже на некачественное жилье.

То, что строительная отрасль одной из первых оказалась под ударом, – неудивительно. Российские банки, активно привлекавшие капитал на мировых финансовых рынках, в последние год-два потеряли доступ к этому источнику фондирования. Многим кредитным организациям закрыли лимиты, другим резко подняли стоимость займов.

Банки, в свою очередь, ужесточили условия кредитования для корпоративных клиентов, а многим застройщикам каналы с заемными средствами вообще перекрыли. Собственных же средств у девелоперов не было: по данным аналитиков, в 2007 году новые объекты на 74 % финансировались за счет покупателей. Но к середине 2008 года продажи приостановились, что усугубило финансовые проблемы участников рынка.

В условиях новой реальности девелоперы поначалу затаились, сделав вид, что никакого кризиса в отрасли не существует, а затем попросили помощи у государства. И власти не обманули ожиданий строителей. Группа компаний ПИК получила от Внешэкономбанка кредит на рефинансирование иностранных займов в размере $300 млн, а мэрия Москвы предоставила госгарантии холдингу СУ-155 на сумму 1,75 млрд руб. Кроме того, в конце прошлого года столичные власти выкупили у застройщиков под социальные нужды города более 660,000 м² жилья. Однако, несмотря на поддержку, с осени 2008 года многие девелоперы были вынуждены начать «распродажу», предлагая покупателям существенные скидки на готовое жилье и квартиры в строящихся домах:

Дон-Строй объявил о 25 % скидках на свои объекты в Москве при единовременной оплате всей стоимости квартиры;

ГК ПИК предложило скидку в 5 % на квартиры в возводимых компанией домах, независимо от величины первоначального взноса; цены на проекты «Главстроя» упали почти на 18 %;

Mirax Group предоставляла скидку в размере 25 % на недвижимость, покупаемую на стадии строительства; скидки на квартиры в отдельных объектах «Главмосстроя» составили 26–28 %.

Стоит ли потенциальным покупателям ждать дальнейшего падения цен? Когда лучше приобретать жилье с инвестиционными целями? В какую недвижимость вкладывать средства?

Входить подождем?

«Быстро заработать во время кризиса на покупке-продаже жилья не удастся. Но для консервативных инвесторов недвижимость все еще остается одним из наиболее привлекательных активов. По сравнению с инвестициями в драгметаллы, акции и облигации, жилье – самый понятный и надежный инструмент», – уверял меня один из риэлторов. Данное утверждение стоит проанализировать подробнее и взвесить все факторы, которые могут повлиять на ценообразование.

Во-первых, как показывает мировой опыт, банковские и финансовые кризисы всегда ведут к уменьшению стоимости жилья. Весьма драматичной была ситуация в Японии в период финансовых беспорядков 1989 года, когда лопнул «пузырь» цен на недвижимость. Во время глобального кризиса 1973–1975 годов в США, Европе и Японии номинальные цены продолжали расти, но реальные снижались. А в 1992 году падали уже и номинальные цены: в Великобритании – на 7,2 %, в Италии – на 4,5 %, в Швеции – на 18,6 %. Уже очевидно, что нынешний кризис пришел всерьез и надолго. Пройдет два-три года, затем еще пара лет, чтобы восстановить докризисный уровень темпов промышленного роста и потребления. Учитывая, что платежеспособный спрос на квадратные метры в России и до финансовых катаклизмов не успевал за ростом цен, ждать от покупателей высокой активности было бы наивно.