Сохрани свои деньги и заработай в кризис

Таинственными «третьими лицами» чаще всего оказываются бывшие супруги тех, кто продает квартиру. Вполне распространенная ситуация: человек после развода выставляет на продажу жилье, приобретенное в браке; покупатель соглашается на сделку, предполагая, что все юридические вопросы между супругами урегулированы, а потом выясняется, что обманутый муж или жена ничего не знают о квартире и хотят получить долю от ее стоимости. Хорошо, если бывшие супруги договорятся, – тогда новому владельцу жилплощади не о чем волноваться. Но, увы, мирное урегулирование конфликта – скорее исключение, чем правило. Обычно скандал заканчивается судебным иском от обделенной стороны. В ходе разбирательств и заседаний судья, вероятнее всего, признает сделку о купле-продаже недействительной: по закону (статья 7 Семейного кодекса РФ и статья 256 ГК РФ) бывший супруг имеет право на долю в квартире; последняя была отчуждена без его разрешения и вне его интересов, а это – весомый довод для объявления сделки ничтожной. В итоге все возвращается на круги своя: покупателю отдают деньги, продавцу – жилье. Но за время «военных действий» между бывшими супругами и судебных разбирательств (иск можно подать в течение трех лет с момента заключения сделки – кто знает, какова будет динамика цен) квартира может существенно подорожать. К тому же многие покупатели (что совершенно естественно) сразу после оформления договора бросаются делать в квартире ремонт. Он тоже денег стоит, да и на стоимость метра общее состояние жилого помещения влияет порой весьма существенно. Как поступить, чтобы не оказаться не только свидетелем, участником, но и жертвой супружеско-финансового конфликта?

Во-первых, при оформлении прав на жилье каждый гражданин, состоящий в браке, обязан предоставить в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) разрешение супруга на покупку квартиры или нотариально заверенную доверенность, позволяющую одному супругу вести дела от имени и в интересах другого. Однако в России часто работает так называемый фактор несовершенства исполнения законодательства. Если проще – компетентные органы порой закрывают глаза на отсутствие таких документов, если оформление права собственности происходит через посредников (на рынке много людей, готовых за определенную плату пройти вместо вас все круги ада, с которыми связано получение нужных бумаг). Что ж, раз регистрационные органы недостаточно бдительны, выполните их работу сами. Узнайте у продавца квартиры, не состоит ли он в браке, не разводился ли недавно. Можно посмотреть паспорт, поговорить с соседями. В конце концов, обратиться в органы ЗАГС, где хранятся все записи о заключении и расторжении брака. Правда, если граждане развелись по решению суда, они могли не обращаться в ЗАГС с соответствующим заявлением. Тогда сведения в актах записи гражданского состояния не будут достоверными. Впрочем, нам нужно уточнить, регистрировался ли брак, а его дальнейшая судьба не так важна. Если выясняется, что нынешний или бывший супруг существует, требуйте его разрешение на сделку.

Продавец может заявить, что приобрел квартиру после развода. Сильный довод. Но не забывайте, что, если жилье приобретено владельцем на деньги, накопленные в период брака, супруг также имеет право на долю в нем. При наличии доказательств (их добыть не так уж сложно – все-таки крупные суммы денег с неба не падают) это признает любой суд, что опять же повлечет за собой признание сделки недействительной. Попросите продавца квартиры обратиться к бывшему супругу или супруге за письменным подтверждением отсутствия с его стороны каких бы то ни было претензий на собственность прежнего спутника жизни. Если владелец добросовестный и действительно хочет продать квартиру, он вам не откажет.

Пример...