Читаем Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов полностью

Справочник юридических хитростей для начинающих юристов и профессионалов

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Ко мне обратился клиент с просьбой отредактировать договор, представленный арендатором в интересах арендодателя. Вот что получилось (дополнения выделены).

Договор аренды нежилого помещения

г. XXX XX.XX.20XX

Физическое лицо XXX, паспорт XXX выдан 23.03.2007 ОМ 7 УВД г. Курска, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий от своего имени, с одной стороны, и индивидуальный предприниматель XXX, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице XXX, действующего на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, серия XXX, выданного 16 декабря 2015 г. МРИ ФНС России № 9 по Орловской области, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение по адресу: Курская область, г. Курск, ул. XXX, общей площадью 86,3 кв. м, в том числе:

– 42,6 кв. м – торговая площадь;

– 43,7 кв. м – бытовые и складские помещения.

1.2. Арендуемые помещения будут использоваться в качестве торговых, складских, бытовых и вспомогательных помещений в целях организации магазина розничной торговли с 01 марта 2017 г.

1.3. Арендодатель гарантирует на весь срок действия настоящего договора свое право на сдаваемую площадь.

1.4. Факт передачи указанного нежилого помещения Арендатору устанавливается путем подписания сторонами Акта приема-передачи указанного нежилого помещения, который является неотъемлемой частью настоящего договора аренды.

1.5. На момент заключения настоящего договора сдаваемые в аренду помещения принадлежат Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности XXX от 22 февраля 2013 г.

1.6. На момент заключения договора права третьих лиц на предоставляемые помещения отсутствуют.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.

2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.1.3. Передать Арендатору помещение, пригодное для организации торговли, по акту приема-передачи арендуемых помещений.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению.

2.2.2. Содержать помещение в полной исправности и образцовом состоянии, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Производить своими силами уборку придомовой территории.

2.2.3. Арендатор вправе производить отделку и косметический ремонт в указанном нежилом помещении по своему желанию и на свое усмотрение за счет собственных средств и по согласованию с Арендодателем.

2.2.4. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, возмещению не подлежит.

2.2.5. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщить об этом Арендодателю.

2.2.6. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя.

2.2.7. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств или возмещает ущерб, нанесенный Арендодателю, в установленном законом порядке.

2.3. Арендуемое помещение может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

2.3.1. Арендодатель вправе в любое время проверять состояние переданного арендатору нежилого помещения, предупредив об этом Арендатора по телефону или посредством смс-оповещения. Арендатор обязан незамедлительно предоставить Арендодателю такую возможность и обеспечить доступ Арендодателя в нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора.

3. Расчеты

3.1. Сумма арендной платы составляет: первый месяц аренды – XXX рублей (без НДС), последующие – XXX рублей в месяц (без НДС).

Сумма коммунальных платежей: электро– и теплоснабжение, вода – по показаниям счетчиков, оплата услуг телефонной связи производится отдельно.

3.2. Арендная плата может быть изменена по соглашению Сторон, при этом увеличена не чаще одного раза в год не выше, чем на ставку рефинансирования, установленную ЦБ РФ, с письменным уведомлением Арендатора за 30 дней до даты повышения. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

3.3. Арендная плата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-го числа каждого расчетного месяца на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем договоре.

3.4. Оплата коммунальных платежей: электро– и теплоснабжение, вода по показаниям счетчиков, оплата услуг телефонной связи – производится за счет денежных средств Арендатора, на основании счетов, выставленных Арендодателю, не позднее пяти рабочих дней с момента выставления счета.

4. Срок действия, порядок изменения, расторжения договора

4.1. Срок аренды устанавливается с 01 марта 2017 года по 31 декабря 2017 года.

4.2. По истечении срока действия договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

4.3. В случае досрочного расторжения договора Арендатором Арендатор обязан предупредить Арендодателя о предстоящем расторжении не менее чем за 1 (один) месяц и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

4.4. В случае досрочного расторжения договора Арендодателем Арендодатель обязан предупредить Арендатора о предстоящем расторжении не менее чем за 2 (два) месяца и принять помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

4.5. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.6. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:

4.6.1. При использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

4.6.2. Если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещения.

4.6.3. Если Арендатор не вносит в полном объеме арендную плату в течение двух месяцев и (или) не производит оплату потребленных коммунальных услуг в течение двух месяцев.

4.7. Договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут по требованию Арендатора:

4.7.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения.

4.7.2. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не годном для использования.

4.7.3. В случае собственных потребностей Арендатора.

4.8. Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров.

5. Ответственность Сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим договором.

5.2. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы он обязуется выплачивать Арендодателю неустойку в размере 1 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

5.3. В случае отказа Арендатора добровольно освободить нежилое помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, при расторжении договора либо при прекращении его действия по иным основаниям, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю денежную сумму за пользование нежилым помещением, указанном в пункте 1.1 настоящего договора, в размере XXX рублей за каждый день пользования помещением.

6. Заключительная часть

6.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору имеют юридическую силу только в том случае, если они совершены в письменной форме и уполномоченными на то лицами.

6.3. Вопросы, которые в дальнейшем могут возникнуть и не отраженные в настоящем договоре, рассматриваются Сторонами в соответствии с действующим законодательством в том случае, если Стороны не пришли к взаимному согласию, споры передаются на рассмотрение в суд города по месту жительства Арендодателя в судах города Курска.

6.4. Стороны признают доказательственные значения в отношении переписки, производимой по электронной почте на адреса, указанные в реквизитах Сторон.