Справочник риэлтора

Важно понимать, что по российскому законодательству ни риэлторская организация, ни нотариус никакой материальной ответственности за чистоту квартиры перед покупателем не несут. Несмотря на то что некоторые агентства по собственной воле выдают гарантийные обязательства по возмещению полной стоимости квартиры в случае выявления юридических проблем с квартирой, ни одного случая возврата денег еще не было.

Гарантией для покупателя будет являться пункт в договоре купли-продажи о том, что квартира до его заключения:

1) не была отчуждена;

2) не была заложена;

3) не была обещана;

4) не состоит в споре;

5) не передана в доверительное управление;

6) не передана в аренду в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;

7) иными правами третьих лиц не обременена и не находится под арестом.

Для того чтобы отстоять свои права в суде, этого достаточно. Добросовестным приобретателям сейчас деньги возвращают (в размере не более 1 миллиона рублей).

При приобретении квартир в объектах жилищного фонда организация-покупатель отражает их стоимость на дебете счета 04 «Нематериальные активы» в корреспонденции со счетом по учету расчетов (п. 2 указанного ниже письма). В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утв. письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, для учета вложений в приобретение квартир риэлторской организации следует использовать балансовый счет 08 «Капитальные вложения», субсчет «Приобретение нематериальных активов». На данном счете собираются все фактические затраты, связанные с приобретением такого рода активов (нотариальное оформление, услуги риэлторских организаций, консультационные услуги и пр.), а также расходы по доведению нематериальных активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях:

1) Д 08 «Капитальные вложения», К 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – принята к учету квартира по стоимости, определенной в договоре купли-продажи;

2) Д 08 «Капитальные вложения», К 51 «Расчетные счета» (60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») – отнесены на увеличение балансовой стоимости квартиры затраты, связанные с ее приобретением;

3) Д 04 «Нематериальные активы», К 08 «Капитальные вложения» – оприходована квартира на баланс по стоимости, включающей в себя договорную цену и затраты по доведению ее до состояния, пригодного к использованию.

Покупка квартиры по ипотеке – дело крайне невыгодное в настоящее время. Банки почти не отреагировали на предложение сделать ипотеку доступной и твердо стоят на своих 11% годовых в валюте и 16% – в рублях. Попадаются 10%, но с массой дополнительных условий, которые делают снижение ставки бессмысленной. Итого получается, что за 10—15 лет, пока расплачиваешься по кредиту (таковы самые популярные сроки, на которые они выдаются), стоимость квартиры увеличивается в полтора-три раза. Даже при постоянном росте цен на жилье такие инвестиции вряд ли можно назвать выгодными.

Клиенты обращаются к ипотеке чаще всего в двух случаях:

1) если покупают квартиру взамен съемной;

2) не устраивают условия проживания, существует возможность расплатиться за ипотеку досрочно.

Документы, которые могут потребовать в агентстве недвижимости при покупке квартиры через ипотеку:

1) правоустанавливающие документы на квартиру;

2) справка БТИ (форма № 11А);

3) экспликация квартиры;

4) справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;

5) отчет об оценке квартиры, произведенный независимым оценщиком;

6) выписка из домовой книги;

7) копия финансово-лицевого счета жилого помещения;

8) справка из ИФНС об уплате налога на имущество;

9) выписка из Единого государственного реестра прав (так называемая справка ЕГРП);

10) разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки (при наличии в семье заемщика несовершеннолетних (недееспособных)).

С 1 января 2005 г. заверять у нотариуса договор ипотеки больше не нужно. Это обязательное условие исчезло как из ст. 339 ГК РФ, так и из ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (раньше сумма расходов на нотариат доходила до 1,5% от суммы сделки).

С 2005 г. ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке определяет НК РФ. Государственная пошлина, которую платят физические лица, составляет 500 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).