Справочник риэлтора

Пример.

Соколов П.А. приобрел в 2004 г. квартиру за 1 000 000 руб. Для ее покупки он взял в банке ипотечный кредит. Доход Соколова за 2004 г., облагаемый по ставке 13%, составил 350 000 руб.

В начале 2005 г. Соколов подал в налоговую инспекцию декларацию за 2004 г., в которой заявил свое право на имущественный вычет за этот год в сумме 350 000 руб., который и был ему предоставлен. Оставшаяся часть вычета в размере 650 000 руб. (1 000 000 – 350 000) была перенесена на следующие налоговые периоды.

Однако в конце 2005 г. за неуплату долга Соколов был лишен банком права собственности на квартиру и она была продана. Доход Соколова за 2005 г., облагаемый по ставке 13%, составил 200 000 руб.

В феврале 2006 г. он представил в свою инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ за 2005 г., в которой заявил имущественный вычет за 2005 г. в сумме 200 000 руб. Однако право собственности на квартиру Соколовым уже утрачено. А в таком случае право на имущественный вычет по НДФЛ за 2005 г. он теряет. Поэтому налоговая инспекция в предоставлении вычета ему отказала.

Однако данную точку зрения можно оспорить, поскольку в НК РФ сказано, что, если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. И ни слова не сказано о том, что право на вычет теряется после продажи квартиры.

В то же время получить вычет можно только на основании документов, подтверждающих право собственности на квартиру. А как только должник продаст квартиру, свидетельства о праве собственности он лишается и отстоять право на вычет после продажи квартиры будет уже невозможно.

Сложности с расчетом НДФЛ могут возникнуть в отношении сумм, которые должник получил от продажи квартиры. Если жилье к этому моменту находилось в собственности менее трех лет и его стоимость превышает 1 000 000 руб., то с суммы превышения придется заплатить налог на доходы физических лиц. При этом не важно, что всю выручку от продажи человек направляет на выплату кредита.

Однако есть другой вариант уплаты НДФЛ: не получать имущественный вычет, а уменьшить свои доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой квартиры (второй абзац подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Здесь, прежде всего, имеется в виду стоимость, которую бывший собственник заплатил за квартиру продавцу, а также различные сопутствующие расходы, например на оплату услуг риэлторской организации. Поступить так целесообразно в том случае, если суммарная величина таких расходов превысит 1 000 000 руб.

В новую редакцию ст. 220 НК РФ включен закрытый перечень фактически произведенных расходов. При приобретении квартиры расходами могут быть затраты на само приобретение, а также на покупку отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры. Если приобретается жилой дом, помимо расходов на приобретение, неизбежны расходы:

1) на услуги по достройке и отделке;

2) на разработку проектно-сметной документации;

3) на приобретение строительных и отделочных материалов;

4) на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку возможно, только если в договоре указана покупка именно не завершенных строительством жилого дома или квартиры без отделки.

Перечень объектов, по которым предоставляется имущественный вычет, является закрытым, и потому вычет нельзя получить при приобретении земельного участка или строительстве дачи. В принципе при покупке загородного дома получить имущественный вычет вполне возможно. ЖК РФ установлено, что жилым домом признается индивидуальное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (п. 2 ст. 16 ЖК РФ). Поэтому очень важно, чтобы объект обозначался в документах именно как жилой, а не садовый, дачный или летний дом. Это позволит избежать споров с налоговым органом.

Имущественный вычет не применяется в случае, когда сделка купли-продажи дома или квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами (письмо Минфина России от 27 июля 2005 г. № 03-05-01-04/250). Взаимозависимыми для целей налогообложения признаются лица, состоящие в брачных отношениях и отношениях родства, а также усыновители и усыновленные или попечители и опекаемые.

Чтобы получить имущественный вычет у работодателя, работнику необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства с заявлением на подтверждение права на вычет. К заявлению должен прилагаться ряд документов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это документы, подтверждающие право собственности на объект: свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договор купли-продажи. При этом не имеет значения, приобретается такой объект у физического или у юридического лица.

Претендент на вычет должен подтвердить, что он оплатил квартиру, комнату или дом, но за жилье можно заплатить не только деньгами, но и имуществом, в частности векселем. Минфин России сообщил, что человек, расплатившийся векселем за жилье, вправе претендовать на вычет так же, как и гражданин, заплативший продавцу деньги (письмо Минфина России от 28 марта 2005 г. № 03-05-01-07/6). Единственное ограничение: это должен быть вексель не гражданина, купившего квартиру, а третьего лица. Иными словами, на вычет можно претендовать, если человек, купивший жилье, получил вексель в обмен на свои услуги или, скажем, приобрел его в банке. Другое дело, что вексель, выписанный самим покупателем квартиры, также дает право на вычет. Но лишь после того как покупатель погасит свою задолженность по этой ценной бумаге.

В последнее время довольно часто квартира приобретается в строящемся доме. В этом случае покупателю приходится долго ждать свидетельство о собственности. С 1 января 2005 г. у покупателя появилась возможность получить вычет на приобретение и такого объекта, не дожидаясь получения свидетельства. Достаточно только представить договор о приобретении квартиры в строящемся доме и (обязательно!) акт о ее передаче. Покупатель квартиры имеет право на получение имущественного налогового вычета только у одного работодателя по своему выбору (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Раньше при приобретении квартиры покупатель имел право уменьшить доход только на проценты, уплаченные по ипотечным кредитам банков. С 1 января 2005 г. имущественный вычет предоставляется на сумму процентов, уплаченных по любым кредитам и займам не только кредитных, но и иных организаций. Важным условием сейчас является то, что заем (кредит) получен именно у организации, т. е. юридического лица.

Суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), учитываются в фактическом размере до тех пор, пока заем (кредит) не будет погашен. Часто банки при уплате денежных средств за кредит выдают платежные документы, где указаны сумма средств и ссылка на кредитный договор, т. е. прямо не указано, какая сумма направляется на погашение самого кредита, а какая – на сумму процентов по нему. В таких случаях следует получить из банка справку о размере денежных средств, направленных на погашение конкретно процентов. Именно эти средства вычитаются из дохода налогоплательщика при применении имущественного вычета.