Справочник риэлтора

В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность как среди населения, так и среди строящих организаций. Застройщики-организации, используя долевое участие, получают возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Граждане также получают неоспоримые преимущества – они могут вложить свободные денежные средства в строительство на льготных условиях. Сделка не требует государственной регистрации (как правило, купля-продажа (уступка) доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком, а если долевой вклад внесен полностью – путем двустороннего соглашения продавца и покупателя), при этом упрощается процедура купли-продажи доли.

Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья – «совместное долевое строительство дома по адресу…». Содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, т. к. как в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен.

В широком смысле слова под инвестиционным договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору можно смело отнести договор простого товарищества (о совместной деятельности). Но в российской практике инвестиционным обычно называют договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.

В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов. Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах:

1) долевое участие на основании договора инвестирования;

2) долевое участие в строительстве и т. п.;

3) договор простого товарищества (о совместной деятельности).

Покупатель не сразу становится собственником недвижимости. Изначально он является инвестором (соинвестором, дольщиком) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.

Генеральный инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство, т. е. фактически финансирует строительство дома. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории-РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с планом финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.

Фирма, выступающая генеральным инвестором, должна иметь лицензию на осуществление своей деятельности. Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее.

Соинвесторы (дольщики, инвесторы) – физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.

Заказчики – уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчики привлекают строительные компании и организуют процесс возведения объекта. Заказчиками могут выступать инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (контрактом) в соответствии с законодательством РФ. Заказчик, согласно договору с инвестором, производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.

Застройщики – предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

Подрядчиками выступают физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно гражданского законодательства. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Подрядчик непосредственно строит дом.