Справочник риэлтора

В том случае если в договорах инвестирования не указывались номера квартир инвесторов, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. В интересах дольщика нужно проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир его права не были ущемлены, в противном случае придется обращаться в суд.

Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо, если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это главным образом касается массовой застройки. Возведением жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются исключительно частные застройщики. Если застройщик – коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Если за 2 года дом построен лишь наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода, в современных условиях дома строятся быстро. Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за будущую квартиру, взвесьте все «за» и «против» и убедитесь в законности ведущегося строительства.

В соответствии с российским законодательством объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемкая и занимает много времени.

Как и при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья порядок проведения государственной регистрации прав на приобретенное недвижимое имущество определен Законом о государственной регистрации прав.

Процесс регистрации начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации. Одним из главных оснований для регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества являются документы, подтверждающие факт его создания. Основным таким документом считается акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Сдача результатов работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Как правило, в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Причем этот акт должен еще быть утвержден органом, назначившим комиссию. Для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.

Документы – основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру – должны находиться у дольщика (риэлтора), который и предоставит их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права. Помимо этих документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должен быть представлен так называемый «пакет заказчика». После поступления в учреждение юстиции «пакета заказчика» учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов.

Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:

1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);

2) разрешение на строительство объекта;

3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;

4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;

5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;

6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;

7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;

8) технический паспорт на объект в целом. [7]