Справочник риэлтора

3. Отдельные виды обязательств: мена; дарение; рента и пожизненное содержание с иждивением; аренда; наем жилого помещения

Договор мены

Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Договор мены характеризуется следующими признаками:

1) направленность на передачу имущества в собственность;

2) направленность на возмездную передачу имущества в собственность;

3) возмездность характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;

4) эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным.

Кроме того, установлены специальные правила о мене , обусловленные ее правовой природой:

1) презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

2) обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

3) установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183.

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий :

1) регистрация сделки – договора мены;

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимое условие регистрации сделки – наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т. е. путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие – регистрация перехода права общей собственности.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст. 72—74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567—571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене – права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67—74, абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г. Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК РФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель – собственником в правоотношении собственности.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖК РФ 1983 г. (ст. 67—74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.