Справочник риэлтора

Определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора. Первая – договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования. Этот вид договора найма регулируется ст. 671, 673—688 ГК РФ.

Вторая разновидность договора – это договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования.

От объекта и срока аренды зависит обязательность государственной регистрации договора аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

1) договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);

2) договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ);

3) договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

4) договоры субаренды, к которым применимы правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Также государственной регистрации подлежат соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ) и соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с указами Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287) (п. 3) и от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (п. 5) (в настоящее время оба указа утратили силу).

Кроме собственников, в соответствии с законом арендодателями могут быть:

1) государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ);

2) казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК РФ);

3) учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);

4) образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (Закон РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» или ученого совета высшего образовательного учреждения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22 августа 1996 г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании»);

5) лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством – участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).

Существует исключение из правила обязательной первичной регистрации , которое установлено земельным законодательством.