Справочник риэлтора

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.

Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора.

Возможно изменение и дополнение договора аренды. Соглашение об этом – сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК РФ не содержит.

В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

Хотя при регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды, истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Необходимо отметить, что аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора.

Договор найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица)

Совершено (настоящий договор найма жилого помещения заключен) между сторонами-участниками, указанными ниже, подписано в _________________________________ (город, поселок и т. п.)

_________ 20___г. в __________ экземплярах: по ______ для каждой из сторон договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.

Гражданин(ка) _________________________________ (фамилия, имя, отчество, адрес, данные паспорта), именуемый(ая) в дальнейшем «Наймодатель», действующий(ая) от своего имени, с одной стороны, и гражданин(ка) _________________________ (фамилия, имя, отчество, адрес, данные паспорта), именуемый(ая) в дальнейшем «Наниматель», действующий(ая) от своего имени, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет и общие условия договора.

1.1. Предметом настоящего договора найма жилого помещения является предоставление Наймодателем за плату во временное владение и пользование Нанимателя жилого помещения для проживания последнего с семьей из ________ человек.

1.2. Объект найма (жилое помещение) расположен по адресу:

__________________________________________________________.

Характеристика объекта: _________ – комнатная квартира на __ этаже здания (№ квартиры), обеспеченность теплом, водой, электроэнергией, санузлом, обеспеченность телефонной связью и др.

Далее по тексту договора – жилое помещение, помещение, объект найма.