Справочник риэлтора

Риэлторы должны знать: поскольку предприятие относится к недвижимому имуществу, к форме договора о его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Помимо общих требований (ст. 550, п. 1 и 2 ст. 560 ГК РФ), необходимы приложения к договору – документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:

1) акт инвентаризации;

2) бухгалтерский баланс;

3) заключение независимого аудитора;

4) перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств).

При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т. е. договор не будет заключен.

В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Для заключения договора продажи недвижимости необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т. к. предприятие – это сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст. 132, п. 2 ст. 559, абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК РФ). Без выполнения данного условия предмет договора не может считаться определенным, а сам договор – заключенным.

Еще одно существенное условие договора – цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

При заключении данного договора важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств.

ГК РФ устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю . Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта, именно с этого момента на покупателя переходят связанные с предприятием риски. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной регистрации.

Таким образом, можно выделить три стадии продажи предприятия:

1) государственная регистрация договора;

2) передача предприятия;

3) государственная регистрация права собственности на него.

Приведем пример договора купли-продажи предприятия.

Договор продажи (купли-продажи) предприятия

Настоящий договор продажи предприятия заключен между сторонами-участниками, указанными ниже, подписан в ___________ (город, поселок и т. п.) ____________________ (число, месяц) 20__г. в ____ (количество) экземпляров: по___ (количество) для каждой из сторон договора, причем все (сколько)экземпляры имеют равную правовую силу.

_____________________________ (наименование предприятия, организации), именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице ________________________ (должность, фамилия, имя, отчество), действующего на основании __________________________________ (устава, положения, доверенности), с одной стороны, и _________ (наименование предприятия, организации), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________________ (должность, фамилия, имя, отчество), действующего на основании __________________________ (устава, положения, доверенности), с другой стороны, полномочия которых на заключение договора прилагаются к экземплярам его для сторон, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет и общие условия договора.

1.1. Предметом настоящего договора является сделка между сторонами договора, по которой Продавец отчуждает (продает) принадлежащее ему (или имеет право распоряжения по чьей-либо доверенности или поручению) предприятие, а Покупатель приобретает (покупает) указанное предприятие.

1.2. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя продаваемое предприятие в целом как имущественный комплекс.

1.3. Состав продаваемого предприятия определен сторонами настоящего договора в приложении 3 к нему, которое является неотъемлемой частью данного договора.